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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChilly-Mazarin (91)
Surface92
Coût Total233 540
Loyer Annuel16 802
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 032,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Piscine, Salle de bain, Interphone, Gardien, Tennis

Votre agence Nicolas Immobilier à Chilly-Mazarin vous présente cet appartement 5 pièces au sein d'un immeuble récemment ravalé. Il se compose d’une entrée, d'un double salon- séjour, d'un balcon, d'une cuisine, d'une pièce- cellier, de trois chambres, d'une pièce dressing, d'une salle de bain et d'un WC indépendant. La résidence vous offre de belles prestations : présence d'une piscine privée, des terrains de tennis privés, des parcs de jeux.

Ville : Chilly-Mazarin
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91380
Coordonnées : 48.690105, 2.313586
Total : 233 540
Prix d'acquisition : 187 000
Travaux : 31 580
Valeur du bien : 218 580
Frais de notaire : 14 960
Coût estimé : 14 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1400€/mois
Loyer annuel estimé : 16802€/an
Fourchette totale : 1201€ - 1633€/mois
Fourchette annuelle : 14408€ - 19594€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 139,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 205,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 253,72
Coût de l'assurance :19 850,90
Taxe foncière : 1 680,20€/an
Soit par mois : 140,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 400,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 345,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu daté mais fonctionnel
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, nettoyage des surfaces
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 580(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 21000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:2 780
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 130€/m² = 780€ (carrelage, baignoire, lavabo, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 000
    Rénovation 3 chambres: Parquet flottant 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Peinture 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 400
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:400
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 1300€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 802 €/an
Calcul : 1 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 540 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 569
Revenus locatifs : +16 802
Charges déductibles : -41 569
Résultat foncier Année 1 : -24 767(Déficit de 24 767 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 14 067
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 989 €/an
Revenus locatifs : +16 802
Charges déductibles : -9 989
Résultat foncier Années 2+ : 6 813 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14066.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 550(65% de 187 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 420 €/an
Calcul : 121 550 € × 3,636% = 4 420
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 80241 5767 522-24 77410 700 €14 074 €14 074 €
217 1389 7937 3197 345--6 729 €
317 4819 5837 1087 898---
417 8309 3656 8918 465---
518 1879 1416 6679 046---
618 5518 9096 4359 642---
718 9228 6706 19510 252---
819 3008 4225 94810 878---
919 6868 1675 69211 520---
1020 0807 9035 42812 177---
1120 4827 6305 15612 852---
1220 8917 3484 87413 543---
1321 3097 0574 58314 252---
1421 7356 7564 28214 979---
1522 1706 4453 97115 724---
1622 6136 1243 65016 489---
1723 0665 7933 31917 273---
1823 5275 4502 97618 077---
1923 9975 0962 62218 901---
2024 4774 7312 25619 747---
2124 9674 3531 87920 614---
2225 4663 9631 48821 504---
2325 9763 5591 08522 416---
2426 4953 14366923 352---
2527 0252 71323824 312---
TOTAL538 173201 690108 254336 48310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 336 483
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 528-3 210+6 738
2+3 5280+3 528
3+3 528+351+3 177
4+3 528+2 540+988
5+3 528+2 714+814
6+3 528+2 892+636
7+3 528+3 076+452
8+3 528+3 263+265
9+3 528+3 456+72
10+3 528+3 653-125
11+3 528+3 855-327
12+3 528+4 063-535
13+3 528+4 276-748
14+3 528+4 494-966
15+3 528+4 717-1 189
16+3 528+4 947-1 419
17+3 528+5 182-1 654
18+3 528+5 423-1 895
19+3 528+5 670-2 142
20+3 528+5 924-2 396
21+3 528+6 184-2 656
22+3 528+6 451-2 923
23+3 528+6 725-3 197
24+3 528+7 006-3 478
25+3 528+7 294-3 766
Total+88 200+100 945+-12 745
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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