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Maison 13 pièces 180 m²

VilleCernusson, Cerqueux-sous-passavant, Montilliers, Saint-paul-du-bois, Salle-de-vihiers, Tancoigné, Trémont, Vihiers (49)
Surface180m²
Coût Total261 350€
Loyer Annuel14 493€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 167 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 995,37 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 13 pièces 180 m²

REFERENCE ANNONCE : 2018247 - À VENDRE -Immeuble de rapport-Idéal investisseur ! Immeuble de rapport composé de 5 appartements de type T2 non meublés, offrant un beau potentiel locatif. Il se compose comme suit :

T2 de 54 m² libre DPE E T2 de 43 m² libre DPE E T2 de 30 m² libre DPE D T2 de 29 m² loué 290 ? / mois ? DPE F T2 de 24 m² libre DPE E

L'ensemble est complété par des dépendances et caves, offrant des espaces de stockage appréciables. Un parking est également à disposition des locataires, un véritable atout pour la location.

Points forts : Plusieurs lots déjà libres permettant une mise en location ou une optimisation des loyers Stationnement ( parking)

À visiter sans tarder !

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 180 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/12/2024

Consommation énergie primaire : 367.4 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 220 € et 8 430 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Cernusson, Cerqueux-sous-passavant, Montilliers, Saint-paul-du-bois, Salle-de-vihiers, Tancoigné, Trémont, Vihiers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49310
Coordonnées : 47.134510, -0.551377
Total : 261 350€
Prix d'acquisition : 179 167€
Travaux : 67 850€
Valeur du bien : 247 017€
Frais de notaire : 14 333€
Coût estimé : 14 333€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1208€/mois
Loyer annuel estimé : 14493€/an
Fourchette totale : 910€ - 1603€/mois
Fourchette annuelle : 10920€ - 19236€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 792,72 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :322 690 €
Prix d'achat :179 167 €
Décote à l'achat :-143 523€ (-44.5%)
Marge achat-revente :61 340€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 276,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :76,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 352,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 559,16€
Coût de l'assurance :22 868,12€
Taxe foncière : 1 449,32€/an
Soit par mois : 120,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 207,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 473,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-265,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure normale, peinture à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres (estimation basée sur surface totale)
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 850 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 600€
    Isolation combles: 180 m² × 70€/m² = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 100€/m² = 7500€ (incluant pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur les estimations les plus récentes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 208 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 493 €/an
Calcul : 1 208 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 435 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 350 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 449 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 649 €
Revenus locatifs : +14 493 €
Charges déductibles : -78 649 €
Résultat foncier Année 1 : -64 156 €(Déficit de 64 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 799 €/an
Revenus locatifs : +14 493 €
Charges déductibles : -10 799 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42756.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 167 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 459 €(65% de 179 167 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 235 €/an
Calcul : 116 459 € × 3,636% = 4 235 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 493 €78 658 €8 444 €-64 165 €21 400 €42 765 €42 765 €
214 783 €10 580 €8 216 €4 203 €--38 561 €
315 079 €10 344 €7 980 €4 735 €--33 826 €
415 380 €10 100 €7 736 €5 280 €--28 547 €
515 688 €9 849 €7 485 €5 839 €--22 707 €
616 002 €9 589 €7 225 €6 413 €--16 295 €
716 322 €9 320 €6 956 €7 001 €--9 293 €
816 648 €9 043 €6 679 €7 605 €--1 688 €
916 981 €8 756 €6 392 €8 225 €---
1017 321 €8 460 €6 096 €8 861 €---
1117 667 €8 154 €5 790 €9 513 €---
1218 020 €7 837 €5 473 €10 183 €---
1318 381 €7 511 €5 147 €10 870 €---
1418 749 €7 173 €4 809 €11 575 €---
1519 123 €6 824 €4 460 €12 299 €---
1619 506 €6 464 €4 100 €13 042 €---
1719 896 €6 092 €3 728 €13 804 €---
1820 294 €5 707 €3 343 €14 587 €---
1920 700 €5 310 €2 945 €15 390 €---
2021 114 €4 899 €2 535 €16 215 €---
2121 536 €4 475 €2 111 €17 062 €---
2221 967 €4 036 €1 672 €17 931 €---
2322 406 €3 583 €1 219 €18 823 €---
2422 854 €3 115 €751 €19 739 €---
2523 311 €2 632 €268 €20 679 €---
TOTAL464 222 €248 510 €121 559 €215 711 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 711 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 044 €-6 420 €+9 464 €
2+3 044 €0 €+3 044 €
3+3 044 €0 €+3 044 €
4+3 044 €0 €+3 044 €
5+3 044 €0 €+3 044 €
6+3 044 €0 €+3 044 €
7+3 044 €0 €+3 044 €
8+3 044 €0 €+3 044 €
9+3 044 €+1 961 €+1 083 €
10+3 044 €+2 658 €+386 €
11+3 044 €+2 854 €+190 €
12+3 044 €+3 055 €-11 €
13+3 044 €+3 261 €-217 €
14+3 044 €+3 473 €-429 €
15+3 044 €+3 690 €-646 €
16+3 044 €+3 913 €-869 €
17+3 044 €+4 141 €-1 097 €
18+3 044 €+4 376 €-1 332 €
19+3 044 €+4 617 €-1 573 €
20+3 044 €+4 864 €-1 820 €
21+3 044 €+5 118 €-2 074 €
22+3 044 €+5 379 €-2 335 €
23+3 044 €+5 647 €-2 603 €
24+3 044 €+5 922 €-2 878 €
25+3 044 €+6 204 €-3 160 €
Total+76 100 €+64 713 €+11 387 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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