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À vendre, appartement de 60 m² idéal pour un investissement locatif, vendu occupé avec locataire en place

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface60m²
Coût Total128 240€
Loyer Annuel6 717€
Rentabilité5.24%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Le bien se compose de : • Deux chambres • Un séjour lumineux • Une cuisine équipée • Une grande salle de bain • Des toilettes indépendants

L’appartement est bien agencé et fonctionnel, offrant des volumes confortables et une disposition agréable au quotidien.

Vente avec locataire en place : le bail est en cours, assurant une rentabilité immédiate et une gestion simplifiée pour l’investisseur.

Idéal pour un projet patrimonial ou un investissement sécurisé.

Pour plus d’informations (loyer, bail, charges…), n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.072250, 2.379530
Total : 128 240€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 41 840€
Valeur du bien : 121 840€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 560€/mois
Loyer annuel estimé : 6717€/an
Fourchette totale : 426€ - 735€/mois
Fourchette annuelle : 5114€ - 8823€/an
Rentabilité brute :5.24%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :633,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 671,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 892,82€
Coût de l'assurance :11 221,00€
Taxe foncière : 671,71€/an
Soit par mois : 55,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 559,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 840 €(697 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 540€
    Rafraîchissement des revêtements de sol: 22 m² × 70€/m² = 1540€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:5 000€
    Rénovation salon: 1 salon complet × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 717 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 240 €
Revenus locatifs : +6 717 €
Charges déductibles : -47 240 €
Résultat foncier Année 1 : -40 523 €(Déficit de 40 523 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 123 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 400 €/an
Revenus locatifs : +6 717 €
Charges déductibles : -5 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19122.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 717 €47 244 €4 283 €-40 527 €21 400 €19 127 €19 127 €
26 851 €5 290 €4 169 €1 562 €--17 565 €
36 989 €5 172 €4 051 €1 817 €--15 749 €
47 128 €5 050 €3 929 €2 078 €--13 670 €
57 271 €4 924 €3 803 €2 347 €--11 323 €
67 416 €4 793 €3 673 €2 623 €--8 700 €
77 565 €4 658 €3 538 €2 906 €--5 794 €
87 716 €4 519 €3 398 €3 197 €--2 596 €
97 870 €4 374 €3 254 €3 496 €---
108 028 €4 225 €3 104 €3 803 €---
118 188 €4 070 €2 950 €4 118 €---
128 352 €3 910 €2 790 €4 441 €---
138 519 €3 745 €2 625 €4 774 €---
148 689 €3 574 €2 454 €5 115 €---
158 863 €3 397 €2 277 €5 466 €---
169 040 €3 214 €2 094 €5 826 €---
179 221 €3 025 €1 905 €6 196 €---
189 406 €2 829 €1 709 €6 576 €---
199 594 €2 627 €1 506 €6 967 €---
209 786 €2 418 €1 297 €7 368 €---
219 981 €2 201 €1 081 €7 780 €---
2210 181 €1 977 €857 €8 204 €---
2310 385 €1 745 €625 €8 639 €---
2410 592 €1 506 €385 €9 086 €---
2510 804 €1 258 €137 €9 546 €---
TOTAL215 152 €131 747 €61 893 €83 405 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 405 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 411 €-6 420 €+7 831 €
2+1 411 €0 €+1 411 €
3+1 411 €0 €+1 411 €
4+1 411 €0 €+1 411 €
5+1 411 €0 €+1 411 €
6+1 411 €0 €+1 411 €
7+1 411 €0 €+1 411 €
8+1 411 €0 €+1 411 €
9+1 411 €+270 €+1 141 €
10+1 411 €+1 141 €+270 €
11+1 411 €+1 235 €+176 €
12+1 411 €+1 332 €+79 €
13+1 411 €+1 432 €-21 €
14+1 411 €+1 535 €-124 €
15+1 411 €+1 640 €-229 €
16+1 411 €+1 748 €-337 €
17+1 411 €+1 859 €-448 €
18+1 411 €+1 973 €-562 €
19+1 411 €+2 090 €-679 €
20+1 411 €+2 210 €-799 €
21+1 411 €+2 334 €-923 €
22+1 411 €+2 461 €-1 050 €
23+1 411 €+2 592 €-1 181 €
24+1 411 €+2 726 €-1 315 €
25+1 411 €+2 864 €-1 453 €
Total+35 275 €+25 022 €+10 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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