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Maison T6 possibilité de division en deux appartements

Bien expiré
VilleCastelnau-Montratier (46)
Surface170m²
Coût Total138 020€
Loyer Annuel17 212€
Rentabilité12.47%
Cashflow/mois+577€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 641,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Balcon, Jardin

Votre agence NOVILIS Montauban vous propose à la vente une maison de type 6 dans le charmant village de Saint-Paul-Flaugnac.

Cette propriété offre un cadre de vie agréable et sécurisé, parfait pour une famille ou un investissement rentable (deux compteurs d'eau et deux compteurs EDF sont déjà en place si vous souhaitez diviser la maison en deux appartements T3).

Au RDC vous trouverez un cellier/ cuisine, un salon , deux chambres, une salle de bain et un wc.

Au premier étage un grand salon ouvert sur la cuisine équipée et aménagée, une salle à manger indépendante, d'une chambre, d'une salle d'eau et d'un wc.

Cette maison allie confort et potentiel d'aménagement.

Menuiseries double vitrage, radiateur à inertie sèche, poêle à pellet récent, tout à l'égout...

Le petit jardin intimiste fera le bonheur de vos soirées d'été.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Ville : Castelnau-Montratier
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46170
Coordonnées : 44.216152, 1.355251
Total : 138 020€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 20 300€
Valeur du bien : 129 300€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.44€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1434€/mois
Loyer annuel estimé : 17212€/an
Fourchette totale : 1162€ - 1770€/mois
Fourchette annuelle : 13949€ - 21238€/an
Rentabilité brute :12.47%
Fourchette de rentabilité :10.11% - 15.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 505,38 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :255 915 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-146 915€ (-57.4%)
Marge achat-revente :117 895€ (46.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,20€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 714,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 612,97€
Coût de l'assurance :9 661,40€
Taxe foncière : 1 721,16€/an
Soit par mois : 143,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 434,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :576,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - Parquet usé dans certaines chambres, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - Rafraîchissement esthétique nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger souhaitable
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant (poêle à pellets).
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 300 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage - Vérification système:1 200€
    Vérification et mise aux normes système de chauffage: 1 système × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnau-Montratier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Vérification système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 434 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 212 €/an
Calcul : 1 434 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 020 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 721 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 013 €
Revenus locatifs : +17 212 €
Charges déductibles : -27 013 €
Résultat foncier Année 1 : -9 802 €(Déficit de 9 802 €)
Imputable sur revenu global : 9 802 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 713 €/an
Revenus locatifs : +17 212 €
Charges déductibles : -6 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 498 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 212 €27 018 €4 610 €-9 806 €9 806 €--
217 556 €6 595 €4 487 €10 961 €---
317 907 €6 468 €4 360 €11 439 €---
418 265 €6 337 €4 229 €11 928 €---
518 630 €6 201 €4 093 €12 430 €---
619 003 €6 060 €3 953 €12 943 €---
719 383 €5 915 €3 807 €13 468 €---
819 771 €5 765 €3 657 €14 006 €---
920 166 €5 609 €3 502 €14 557 €---
1020 569 €5 449 €3 341 €15 121 €---
1120 981 €5 282 €3 175 €15 699 €---
1221 400 €5 110 €3 003 €16 290 €---
1321 829 €4 932 €2 825 €16 896 €---
1422 265 €4 748 €2 641 €17 517 €---
1522 710 €4 558 €2 450 €18 152 €---
1623 165 €4 361 €2 253 €18 803 €---
1723 628 €4 157 €2 050 €19 470 €---
1824 100 €3 947 €1 839 €20 154 €---
1924 582 €3 729 €1 621 €20 853 €---
2025 074 €3 504 €1 396 €21 570 €---
2125 576 €3 271 €1 163 €22 305 €---
2226 087 €3 030 €922 €23 058 €---
2326 609 €2 780 €673 €23 829 €---
2427 141 €2 522 €415 €24 619 €---
2527 684 €2 256 €148 €25 428 €---
TOTAL551 294 €139 603 €66 613 €411 690 €9 806 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 942 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 690 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 212 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 614 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 614 €-2 942 €+6 556 €
2+3 614 €+3 288 €+326 €
3+3 614 €+3 432 €+182 €
4+3 614 €+3 579 €+35 €
5+3 614 €+3 729 €-115 €
6+3 614 €+3 883 €-269 €
7+3 614 €+4 040 €-426 €
8+3 614 €+4 202 €-588 €
9+3 614 €+4 367 €-753 €
10+3 614 €+4 536 €-922 €
11+3 614 €+4 710 €-1 096 €
12+3 614 €+4 887 €-1 273 €
13+3 614 €+5 069 €-1 455 €
14+3 614 €+5 255 €-1 641 €
15+3 614 €+5 446 €-1 832 €
16+3 614 €+5 641 €-2 027 €
17+3 614 €+5 841 €-2 227 €
18+3 614 €+6 046 €-2 432 €
19+3 614 €+6 256 €-2 642 €
20+3 614 €+6 471 €-2 857 €
21+3 614 €+6 691 €-3 077 €
22+3 614 €+6 917 €-3 303 €
23+3 614 €+7 149 €-3 535 €
24+3 614 €+7 386 €-3 772 €
25+3 614 €+7 628 €-4 014 €
Total+90 350 €+123 507 €+-33 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 158 jours
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