Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 6 pièces 138 m²

VilleSaint-Rémy (79)
Surface138m²
Coût Total216 104€
Loyer Annuel14 963€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 800 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 839,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 138 m² - Maison 6 pièces 138 m²

7km de Niort, maison de bourg comprenant hall d'entrée, cuisine repas, salon, buanderie, SDB et wc. A l'étage, palier, 4 chambres. Chauffage fuel. Petit garage. Atelier avec grenier. Cour et petit jardin clos. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr Prix: 115 800 EUR dont 5900 EUR d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Prix net vendeur: 110 000 EUR

Surface : 138 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/09/2024

Consommation énergie primaire : 207 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 200 € et 3 030 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Rémy
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79410
Coordonnées : 46.385840, -0.533878
Total : 216 104€
Prix d'acquisition : 115 800€
Travaux : 91 040€
Valeur du bien : 206 840€
Frais de notaire : 9 264€
Coût estimé : 9 264€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1247€/mois
Loyer annuel estimé : 14963€/an
Fourchette totale : 1005€ - 1548€/mois
Fourchette annuelle : 12057€ - 18571€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 721,43 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :237 557 €
Prix d'achat :115 800 €
Décote à l'achat :-121 757€ (-51.3%)
Marge achat-revente :21 453€ (9.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 104€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 055,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 118,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 514,33€
Coût de l'assurance :18 909,10€
Taxe foncière : 1 496,34€/an
Soit par mois : 124,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 246,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 243,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (138 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et douche, lavabo, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et mise aux normes électricité dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée dans les chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 040 €(660 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:13 040€
    Isolation toiture/combles: 138 m² × 80€/m² = 11040€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:23 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (incluant installation), Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (~15 m²) × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (~8 m²) × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:11 100€
    Rénovation lourde chambres: 4 chambres (40 m²) × 240€/m² = 9600€ (incluant électricité et revêtement), Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:2 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Rémy (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 247 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 963 €/an
Calcul : 1 247 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 975 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 104 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 756 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 496 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 268 €
Revenus locatifs : +14 963 €
Charges déductibles : -100 268 €
Résultat foncier Année 1 : -85 304 €(Déficit de 85 304 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 904 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 228 €/an
Revenus locatifs : +14 963 €
Charges déductibles : -9 228 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63904.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 270 €(65% de 115 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 737 €/an
Calcul : 75 270 € × 3,636% = 2 737 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 963 €100 275 €6 982 €-85 311 €21 400 €63 911 €63 911 €
215 263 €9 046 €6 793 €6 217 €--57 695 €
315 568 €8 851 €6 598 €6 717 €--50 978 €
415 879 €8 650 €6 397 €7 230 €--43 748 €
516 197 €8 442 €6 189 €7 755 €--35 993 €
616 521 €8 227 €5 974 €8 294 €--27 699 €
716 851 €8 005 €5 752 €8 847 €--18 852 €
817 188 €7 775 €5 522 €9 413 €--9 439 €
917 532 €7 538 €5 285 €9 994 €---
1017 883 €7 293 €5 040 €10 590 €---
1118 240 €7 040 €4 787 €11 200 €---
1218 605 €6 779 €4 526 €11 827 €---
1318 977 €6 508 €4 256 €12 469 €---
1419 357 €6 229 €3 977 €13 127 €---
1519 744 €5 941 €3 688 €13 803 €---
1620 139 €5 643 €3 390 €14 496 €---
1720 542 €5 335 €3 082 €15 207 €---
1820 952 €5 017 €2 764 €15 935 €---
1921 371 €4 688 €2 436 €16 683 €---
2021 799 €4 349 €2 096 €17 450 €---
2122 235 €3 998 €1 745 €18 237 €---
2222 679 €3 635 €1 383 €19 044 €---
2323 133 €3 261 €1 008 €19 872 €---
2423 596 €2 874 €621 €20 722 €---
2524 068 €2 474 €222 €21 593 €---
TOTAL479 281 €247 872 €100 514 €231 409 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 142 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 142 €-6 420 €+9 562 €
2+3 142 €0 €+3 142 €
3+3 142 €0 €+3 142 €
4+3 142 €0 €+3 142 €
5+3 142 €0 €+3 142 €
6+3 142 €0 €+3 142 €
7+3 142 €0 €+3 142 €
8+3 142 €0 €+3 142 €
9+3 142 €+166 €+2 976 €
10+3 142 €+3 177 €-35 €
11+3 142 €+3 360 €-218 €
12+3 142 €+3 548 €-406 €
13+3 142 €+3 741 €-599 €
14+3 142 €+3 938 €-796 €
15+3 142 €+4 141 €-999 €
16+3 142 €+4 349 €-1 207 €
17+3 142 €+4 562 €-1 420 €
18+3 142 €+4 781 €-1 639 €
19+3 142 €+5 005 €-1 863 €
20+3 142 €+5 235 €-2 093 €
21+3 142 €+5 471 €-2 329 €
22+3 142 €+5 713 €-2 571 €
23+3 142 €+5 962 €-2 820 €
24+3 142 €+6 217 €-3 075 €
25+3 142 €+6 478 €-3 336 €
Total+78 550 €+69 423 €+9 127 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →