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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMurviel-lès-Béziers (34)
Surface114m²
Coût Total176 350€
Loyer Annuel13 361€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 228,07 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2 étages, Cuisine équipée, Cave, 5 chambres, 3 parkings: 2 garages, Parking, Balcon

💛 coup de cœur assuré pour cette maison de village pleine de potentiel ! 💛

Derrière sa façade discrète, cette maison de village de 111 m² sur trois niveaux révèle de beaux volumes et un charme authentique, idéale pour concrétiser tous vos projets de vie.

Dès le rez-de-chaussée, un spacieux garage de 40 m² offre de nombreuses possibilités : stationnement, atelier ou aménagement sur mesure, avec la possibilité d’installer deux portes.

Au 1er étage, vous serez séduits par un espace de vie chaleureux et lumineux : un salon climatisé propice à la détente, une cuisine fonctionnelle, une chambre confortable et une élégante salle d’eau avec WC, entièrement rénovée en 2024.

Le dernier niveau dévoile quatre chambres supplémentaires et un dégagement, parfaits pour accueillir famille, amis ou imaginer des espaces indépendants selon vos envies.

✨ Les + qui font la différence : • Double vitrage PVC pour un confort optimal • Beaux volumes et nombreuses possibilités d’aménagement • Possibilité de créer deux logements : idéal pour allier résidence principale et investissement locatif

Un bien rare, au potentiel exceptionnel, qui n’attend que votre touche personnelle pour révéler tout son charme

Ville : Murviel-lès-Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34490
Coordonnées : 43.458409, 3.138223
Total : 176 350€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 25 150€
Valeur du bien : 165 150€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 12.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1113€/mois
Loyer annuel estimé : 13361€/an
Fourchette totale : 838€ - 1480€/mois
Fourchette annuelle : 10054€ - 17757€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 714,26 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :195 426 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-55 426€ (-28.4%)
Marge achat-revente :19 076€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,09€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 912,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 267,96€
Coût de l'assurance :13 226,25€
Taxe foncière : 1 336,14€/an
Soit par mois : 111,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 113,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 024,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: nombre de fenêtres à vérifier (estimation 10 fenêtres)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des joints et peinture si nécessaire
Quantité: 8 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être modernisé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 40 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 150 €(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Vérification étanchéité fenêtres: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:350€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 35€/m² = 350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:300€
    Peinture murs: 8 m² × 37.5€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafond: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Murviel-lès-Béziers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 113 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 361 €/an
Calcul : 1 113 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 350 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 336 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 847 €
Revenus locatifs : +13 361 €
Charges déductibles : -32 847 €
Résultat foncier Année 1 : -19 486 €(Déficit de 19 486 €)
Imputable sur revenu global : 19 486 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 697 €/an
Revenus locatifs : +13 361 €
Charges déductibles : -7 697 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 664 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 361 €32 853 €5 838 €-19 491 €19 491 €--
213 629 €7 547 €5 682 €6 082 €---
313 901 €7 386 €5 520 €6 516 €---
414 179 €7 219 €5 353 €6 961 €---
514 463 €7 046 €5 181 €7 417 €---
614 752 €6 868 €5 003 €7 884 €---
715 047 €6 683 €4 818 €8 364 €---
815 348 €6 493 €4 627 €8 855 €---
915 655 €6 295 €4 430 €9 360 €---
1015 968 €6 091 €4 226 €9 877 €---
1116 287 €5 881 €4 015 €10 407 €---
1216 613 €5 663 €3 797 €10 951 €---
1316 946 €5 437 €3 572 €11 508 €---
1417 284 €5 204 €3 339 €12 080 €---
1517 630 €4 963 €3 098 €12 667 €---
1617 983 €4 714 €2 848 €13 269 €---
1718 342 €4 456 €2 591 €13 886 €---
1818 709 €4 189 €2 324 €14 520 €---
1919 083 €3 914 €2 049 €15 170 €---
2019 465 €3 629 €1 764 €15 836 €---
2119 854 €3 334 €1 469 €16 520 €---
2220 251 €3 030 €1 164 €17 222 €---
2320 656 €2 714 €849 €17 942 €---
2421 070 €2 389 €524 €18 681 €---
2521 491 €2 052 €187 €19 439 €---
TOTAL427 970 €156 048 €84 268 €271 922 €19 491 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 847 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 922 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 361 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 806 €-5 847 €+8 653 €
2+2 806 €+1 825 €+981 €
3+2 806 €+1 955 €+851 €
4+2 806 €+2 088 €+718 €
5+2 806 €+2 225 €+581 €
6+2 806 €+2 365 €+441 €
7+2 806 €+2 509 €+297 €
8+2 806 €+2 657 €+149 €
9+2 806 €+2 808 €-2 €
10+2 806 €+2 963 €-157 €
11+2 806 €+3 122 €-316 €
12+2 806 €+3 285 €-479 €
13+2 806 €+3 453 €-647 €
14+2 806 €+3 624 €-818 €
15+2 806 €+3 800 €-994 €
16+2 806 €+3 981 €-1 175 €
17+2 806 €+4 166 €-1 360 €
18+2 806 €+4 356 €-1 550 €
19+2 806 €+4 551 €-1 745 €
20+2 806 €+4 751 €-1 945 €
21+2 806 €+4 956 €-2 150 €
22+2 806 €+5 167 €-2 361 €
23+2 806 €+5 383 €-2 577 €
24+2 806 €+5 604 €-2 798 €
25+2 806 €+5 832 €-3 026 €
Total+70 150 €+81 577 €+-11 427 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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