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vente - maison

VilleApremont (85)
Surface450m²
Coût Total681 000€
Loyer Annuel49 073€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 495 000 €
Surface : 450 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Salle de bain, Petit prix

Iad France - Romain Bastiancig vous propose : Enorme potentielle - Superbe demeure de 450 m², répartis sur 3 niveaux, au bord d'Apremont

Le premier niveau de 195 m², au rez-de-chaussée, est constitué de 3 logements individuels pouvant accueillir au total 17 personnes. Une grand salon séjour cuisine, un garage et une chaufferie complète le sous sol ==> Enorme potentiel

Le second niveau de 260 m², la partie principale, est quant à elle constituée d'un salon de 44 m², d'un séjour de 78 m², de 3 grandes chambres, 2 salles d'eau et d'une cuisine

Le troisième niveau de 58 m² est quant à lui à créer.

Coté jardin, un paisible terrain arboré de plus de 12000 m², entièrement clôturé, avec un bassin de plus de 100 m².

Cette demeure peut devenir soit une maison familiale pour une grande famille, soit un projet de maison d'hôtes.

Si vous souhaitez visiter ce bien ou avoir plus d'informations, n'hésitez pas à me contacter

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L. 561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Romain Bastiancig mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 883352437, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.Informations LOI ALUR : Honoraires charge vendeur. (gedeon_6727_33823876)

Ville : Apremont
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85220
Coordonnées : 46.731850, -1.737510
Total : 681 000€
Prix d'acquisition : 495 000€
Travaux : 146 400€
Valeur du bien : 641 400€
Frais de notaire : 39 600€
Coût estimé : 39 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 450m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 4089€/mois
Loyer annuel estimé : 49073€/an
Fourchette totale : 3318€ - 5039€/mois
Fourchette annuelle : 39821€ - 60474€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 079,47 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :935 761 €
Prix d'achat :495 000 €
Décote à l'achat :-440 761€ (-47.1%)
Marge achat-revente :254 761€ (27.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :681 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 391,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :249,70€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 3 640,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :336 303,69€
Coût de l'assurance :74 910,00€
Taxe foncière : 4 907,27€/an
Soit par mois : 408,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 089,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 049,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 450 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 450 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 56 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 450 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² chacune)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :146 400 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:18 000€
    Isolation combles: 450 m² × 40€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:84 000€
    Fenêtres double vitrage: 56 fenêtres × 1500€/fenêtre = 84000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 2 salles de bain × 6000€/salle = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:10 800€
    Parquet flottant: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Apremont (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 114 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 073 €/an
Calcul : 4 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 198 €/an
Base de calcul : Emprunt de 681 000 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 996 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 146 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 177 502 €
Revenus locatifs : +49 073 €
Charges déductibles : -177 502 €
Résultat foncier Année 1 : -128 429 €(Déficit de 128 429 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 107 029 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 102 €/an
Revenus locatifs : +49 073 €
Charges déductibles : -31 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 971 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 107028.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 495 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 750 €(65% de 495 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 700 €/an
Calcul : 321 750 € × 3,636% = 11 700 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 073 €177 524 €23 220 €-128 451 €21 400 €107 051 €107 051 €
250 054 €30 511 €22 608 €19 543 €--87 508 €
351 055 €29 877 €21 974 €21 178 €--66 330 €
452 076 €29 221 €21 318 €22 855 €--43 475 €
553 118 €28 542 €20 638 €24 576 €--18 899 €
654 180 €27 839 €19 936 €26 341 €---
755 264 €27 112 €19 208 €28 152 €---
856 369 €26 359 €18 455 €30 010 €---
957 496 €25 579 €17 676 €31 917 €---
1058 646 €24 772 €16 869 €33 874 €---
1159 819 €23 937 €16 034 €35 882 €---
1261 016 €23 073 €15 169 €37 943 €---
1362 236 €22 179 €14 275 €40 057 €---
1463 481 €21 253 €13 349 €42 228 €---
1564 750 €20 294 €12 391 €44 456 €---
1666 045 €19 302 €11 399 €46 743 €---
1767 366 €18 275 €10 372 €49 091 €---
1868 714 €17 213 €9 309 €51 501 €---
1970 088 €16 113 €8 209 €53 975 €---
2071 490 €14 974 €7 070 €56 515 €---
2172 919 €13 796 €5 892 €59 124 €---
2274 378 €12 576 €4 672 €61 802 €---
2375 865 €11 313 €3 410 €64 552 €---
2477 383 €10 007 €2 103 €67 376 €---
2578 930 €8 654 €750 €70 276 €---
TOTAL1 571 813 €680 295 €336 304 €891 517 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 891 517 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 305 €-6 420 €+16 725 €
2+10 305 €0 €+10 305 €
3+10 305 €0 €+10 305 €
4+10 305 €0 €+10 305 €
5+10 305 €0 €+10 305 €
6+10 305 €+2 233 €+8 072 €
7+10 305 €+8 446 €+1 859 €
8+10 305 €+9 003 €+1 302 €
9+10 305 €+9 575 €+730 €
10+10 305 €+10 162 €+143 €
11+10 305 €+10 765 €-460 €
12+10 305 €+11 383 €-1 078 €
13+10 305 €+12 017 €-1 712 €
14+10 305 €+12 668 €-2 363 €
15+10 305 €+13 337 €-3 032 €
16+10 305 €+14 023 €-3 718 €
17+10 305 €+14 727 €-4 422 €
18+10 305 €+15 450 €-5 145 €
19+10 305 €+16 193 €-5 888 €
20+10 305 €+16 955 €-6 650 €
21+10 305 €+17 737 €-7 432 €
22+10 305 €+18 541 €-8 236 €
23+10 305 €+19 366 €-9 061 €
24+10 305 €+20 213 €-9 908 €
25+10 305 €+21 083 €-10 778 €
Total+257 625 €+267 455 €+-9 830 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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