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Maison de ville à vendre

VilleChaniers (17)
Surface93m²
Coût Total153 830€
Loyer Annuel9 758€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 854,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1, Jardin

MAISON À RÉNOVER DE 95M² AVEC 4 CHAMBRES À CHANIERS. Un beau potentiel de rénovation pour cette maison de village, offrant au rez-de-chaussée une cuisine de 17 m², un salon avec cheminée de 24m², une chambre DE 11.30M² ainsi qu'une douche Italienne et WC. L'étage se constitue d'un couloir de 10m² desservant 3 chambres d'environ 11 m² chacune. vous disposez également d'une cave très saine d'une superficie de 30m² idéale pour du rangement. Un garage de 42 m² et de 3 places de stationnement A l'arrière de la maison vous trouverez un jardin d'environ 100m². Un bien idéal a rénover pour un investissement locatif, ou pour une première acquisition. Contactez moi dès maintenant pour organiser une visite Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Abdelaaziz Kannibou - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Saintes sous le n°409082625. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Chaniers
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17610
Coordonnées : 45.720416, -0.571890
Total : 153 830€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 67 970€
Valeur du bien : 147 470€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 11.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9758€/an
Fourchette totale : 644€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7731€ - 12316€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 196,26 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 252 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-124 752€ (-61.1%)
Marge achat-revente :50 422€ (24.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :44,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 816,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 698,07€
Coût de l'assurance :13 460,13€
Taxe foncière : 975,81€/an
Soit par mois : 81,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 813,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 897,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (93 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et rénovation du carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche italienne, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état visible mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état visible mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon de 24 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et ajustement des prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: entière maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 970 €(731 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 580€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 790€
    Rénovation chambres: 33 m² × 100€/m² = 3300€, Peinture: 33 m² × 30€/m² = 990€, Main d'œuvre: 210€ = 4500€
  • Salon:3 600€
    Peinture salon: 24 m² × 30€/m² = 720€, Rafraîchissement sol: 24 m² × 45€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 0€ = 1800€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chaniers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 758 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 830 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 831 €
Revenus locatifs : +9 758 €
Charges déductibles : -74 831 €
Résultat foncier Année 1 : -65 073 €(Déficit de 65 073 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 673 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 861 €/an
Revenus locatifs : +9 758 €
Charges déductibles : -6 861 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43673.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 758 €74 836 €5 352 €-65 078 €21 400 €43 678 €43 678 €
29 953 €6 727 €5 212 €3 227 €--40 451 €
310 152 €6 582 €5 067 €3 571 €--36 881 €
410 355 €6 432 €4 917 €3 924 €--32 957 €
510 563 €6 276 €4 762 €4 286 €--28 671 €
610 774 €6 115 €4 601 €4 658 €--24 012 €
710 989 €5 949 €4 434 €5 041 €--18 972 €
811 209 €5 776 €4 262 €5 433 €--13 539 €
911 433 €5 597 €4 083 €5 836 €--7 703 €
1011 662 €5 412 €3 898 €6 250 €--1 453 €
1111 895 €5 220 €3 706 €6 675 €---
1212 133 €5 021 €3 507 €7 112 €---
1312 376 €4 815 €3 301 €7 560 €---
1412 623 €4 602 €3 088 €8 021 €---
1512 876 €4 381 €2 867 €8 494 €---
1613 133 €4 153 €2 638 €8 980 €---
1713 396 €3 916 €2 402 €9 480 €---
1813 664 €3 670 €2 156 €9 993 €---
1913 937 €3 416 €1 902 €10 521 €---
2014 216 €3 153 €1 639 €11 063 €---
2114 500 €2 880 €1 366 €11 620 €---
2214 790 €2 598 €1 084 €12 192 €---
2315 086 €2 305 €791 €12 781 €---
2415 388 €2 002 €488 €13 385 €---
2515 695 €1 688 €174 €14 007 €---
TOTAL312 556 €183 524 €77 698 €129 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 049 €-6 420 €+8 469 €
2+2 049 €0 €+2 049 €
3+2 049 €0 €+2 049 €
4+2 049 €0 €+2 049 €
5+2 049 €0 €+2 049 €
6+2 049 €0 €+2 049 €
7+2 049 €0 €+2 049 €
8+2 049 €0 €+2 049 €
9+2 049 €0 €+2 049 €
10+2 049 €0 €+2 049 €
11+2 049 €+1 567 €+482 €
12+2 049 €+2 134 €-85 €
13+2 049 €+2 268 €-219 €
14+2 049 €+2 406 €-357 €
15+2 049 €+2 548 €-499 €
16+2 049 €+2 694 €-645 €
17+2 049 €+2 844 €-795 €
18+2 049 €+2 998 €-949 €
19+2 049 €+3 156 €-1 107 €
20+2 049 €+3 319 €-1 270 €
21+2 049 €+3 486 €-1 437 €
22+2 049 €+3 658 €-1 609 €
23+2 049 €+3 834 €-1 785 €
24+2 049 €+4 016 €-1 967 €
25+2 049 €+4 202 €-2 153 €
Total+51 225 €+38 710 €+12 515 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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