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Maison à vendre

VilleMas-d'Agenais (47)
Surface213m²
Coût Total225 520€
Loyer Annuel20 619€
Rentabilité9.14%
Cashflow/mois+366€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 718,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse

Située au pied de la célèbre collégiale, cette maison bourgeoise dotée d'un espace de vie de 80 m² accédant à la terrasse offrant vue dominante. Au niveau nuit: deux vastes chambres dont une avec salle d'eau, une salle de bains et bureau. Combles aménagébles de plus de 100 m². Cave accédant au jardin. Garage non attenant.

Ville : Mas-d'Agenais
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47430
Coordonnées : 44.394236, 0.201034
Total : 225 520€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 60 280€
Valeur du bien : 213 280€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.39€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1718€/mois
Loyer annuel estimé : 20619€/an
Fourchette totale : 1360€ - 2170€/mois
Fourchette annuelle : 16324€ - 26044€/an
Rentabilité brute :9.14%
Fourchette de rentabilité :7.24% - 11.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 029,41 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :219 264 €
Prix d'achat :153 000 €
Décote à l'achat :-66 264€ (-30.2%)
Marge achat-revente :-6 256€ (-2.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 116,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 180,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 564,25€
Coût de l'assurance :19 169,20€
Taxe foncière : 2 061,91€/an
Soit par mois : 171,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 718,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :365,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (213 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 27 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 213 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 280 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:12 780€
    Isolation combles: 213 m² × 60€/m² = 12780€, Main d'œuvre: 15€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18900€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mas-d'Agenais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 619 €/an
Calcul : 1 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 767 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 062 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 679 €
Revenus locatifs : +20 619 €
Charges déductibles : -70 679 €
Résultat foncier Année 1 : -50 060 €(Déficit de 50 060 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 660 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 399 €/an
Revenus locatifs : +20 619 €
Charges déductibles : -10 399 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28659.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 619 €70 686 €7 577 €-50 067 €21 400 €28 667 €28 667 €
221 032 €10 205 €7 376 €10 827 €--17 840 €
321 452 €9 997 €7 168 €11 455 €--6 385 €
421 881 €9 781 €6 953 €12 100 €---
522 319 €9 559 €6 730 €12 760 €---
622 765 €9 328 €6 500 €13 437 €---
723 220 €9 090 €6 261 €14 131 €---
823 685 €8 843 €6 014 €14 842 €---
924 159 €8 588 €5 759 €15 571 €---
1024 642 €8 324 €5 495 €16 318 €---
1125 135 €8 051 €5 222 €17 084 €---
1225 637 €7 768 €4 940 €17 869 €---
1326 150 €7 476 €4 647 €18 674 €---
1426 673 €7 174 €4 345 €19 499 €---
1527 207 €6 861 €4 032 €20 346 €---
1627 751 €6 537 €3 709 €21 213 €---
1728 306 €6 202 €3 374 €22 103 €---
1828 872 €5 856 €3 027 €23 016 €---
1929 449 €5 498 €2 669 €23 952 €---
2030 038 €5 127 €2 298 €24 911 €---
2130 639 €4 743 €1 915 €25 895 €---
2231 252 €4 347 €1 518 €26 905 €---
2331 877 €3 936 €1 108 €27 941 €---
2432 514 €3 512 €683 €29 003 €---
2533 165 €3 072 €244 €30 092 €---
TOTAL660 437 €240 561 €109 564 €419 876 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 419 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 330 €-6 420 €+10 750 €
2+4 330 €0 €+4 330 €
3+4 330 €0 €+4 330 €
4+4 330 €+1 714 €+2 616 €
5+4 330 €+3 828 €+502 €
6+4 330 €+4 031 €+299 €
7+4 330 €+4 239 €+91 €
8+4 330 €+4 453 €-123 €
9+4 330 €+4 671 €-341 €
10+4 330 €+4 895 €-565 €
11+4 330 €+5 125 €-795 €
12+4 330 €+5 361 €-1 031 €
13+4 330 €+5 602 €-1 272 €
14+4 330 €+5 850 €-1 520 €
15+4 330 €+6 104 €-1 774 €
16+4 330 €+6 364 €-2 034 €
17+4 330 €+6 631 €-2 301 €
18+4 330 €+6 905 €-2 575 €
19+4 330 €+7 185 €-2 855 €
20+4 330 €+7 473 €-3 143 €
21+4 330 €+7 769 €-3 439 €
22+4 330 €+8 072 €-3 742 €
23+4 330 €+8 382 €-4 052 €
24+4 330 €+8 701 €-4 371 €
25+4 330 €+9 028 €-4 698 €
Total+108 250 €+125 963 €+-17 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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