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Maison à plusieurs étages à vendre

VilleLivry-Gargan (93)
Surface79m²
Coût Total219 600€
Loyer Annuel16 465€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 215,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cheminée, Terrasse, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Proche tram T4 et lac Sévigné Duplex dans petite copropriété refait comportant double salon séparé par une cheminée insert. Cuisine équipée avec coin bar. A l'étage deux chambres et un dressing. Terrasse exposée plein Sud.

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.915165, 2.528827
Total : 219 600€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 30 600€
Valeur du bien : 205 600€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1372€/mois
Loyer annuel estimé : 16465€/an
Fourchette totale : 1108€ - 1700€/mois
Fourchette annuelle : 13293€ - 20394€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 647,06 €/m²
Basé sur :289 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 118 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-34 118€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-10 482€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :82,35€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 152,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 443,93€
Coût de l'assurance :24 705,00€
Taxe foncière : 1 646,51€/an
Soit par mois : 137,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 372,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 289,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des équipements
Quantité: salon complet (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 740€
    Isolation combles: 79 m² × 60€/m² = 4740€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 372 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 465 €/an
Calcul : 1 372 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 044 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 600 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 988 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 647 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 279 €
Revenus locatifs : +16 465 €
Charges déductibles : -40 279 €
Résultat foncier Année 1 : -23 814 €(Déficit de 23 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 679 €/an
Revenus locatifs : +16 465 €
Charges déductibles : -9 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 786 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2413.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 465 €40 286 €7 051 €-23 821 €21 400 €2 421 €2 421 €
216 794 €9 495 €6 860 €7 299 €---
317 130 €9 298 €6 663 €7 833 €---
417 473 €9 094 €6 459 €8 379 €---
517 822 €8 883 €6 249 €8 939 €---
618 179 €8 666 €6 031 €9 513 €---
718 542 €8 441 €5 806 €10 101 €---
818 913 €8 209 €5 574 €10 704 €---
919 291 €7 969 €5 335 €11 322 €---
1019 677 €7 722 €5 087 €11 956 €---
1120 071 €7 466 €4 831 €12 605 €---
1220 472 €7 201 €4 567 €13 271 €---
1320 882 €6 929 €4 294 €13 953 €---
1421 299 €6 647 €4 012 €14 653 €---
1521 725 €6 355 €3 721 €15 370 €---
1622 160 €6 054 €3 420 €16 105 €---
1722 603 €5 744 €3 109 €16 859 €---
1823 055 €5 422 €2 788 €17 633 €---
1923 516 €5 091 €2 456 €18 425 €---
2023 987 €4 748 €2 113 €19 238 €---
2124 466 €4 394 €1 760 €20 072 €---
2224 956 €4 029 €1 394 €20 927 €---
2325 455 €3 651 €1 016 €21 804 €---
2425 964 €3 261 €626 €22 703 €---
2526 483 €2 858 €223 €23 625 €---
TOTAL527 381 €197 912 €101 444 €329 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 465 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 458 €-6 420 €+9 878 €
2+3 458 €+1 464 €+1 994 €
3+3 458 €+2 350 €+1 108 €
4+3 458 €+2 514 €+944 €
5+3 458 €+2 682 €+776 €
6+3 458 €+2 854 €+604 €
7+3 458 €+3 030 €+428 €
8+3 458 €+3 211 €+247 €
9+3 458 €+3 397 €+61 €
10+3 458 €+3 587 €-129 €
11+3 458 €+3 782 €-324 €
12+3 458 €+3 981 €-523 €
13+3 458 €+4 186 €-728 €
14+3 458 €+4 396 €-938 €
15+3 458 €+4 611 €-1 153 €
16+3 458 €+4 832 €-1 374 €
17+3 458 €+5 058 €-1 600 €
18+3 458 €+5 290 €-1 832 €
19+3 458 €+5 528 €-2 070 €
20+3 458 €+5 772 €-2 314 €
21+3 458 €+6 022 €-2 564 €
22+3 458 €+6 278 €-2 820 €
23+3 458 €+6 541 €-3 083 €
24+3 458 €+6 811 €-3 353 €
25+3 458 €+7 088 €-3 630 €
Total+86 450 €+98 841 €+-12 391 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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