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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-André-de-Roquelongue (11)
Surface77.55m²
Coût Total111 840€
Loyer Annuel7 556€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 77.55 m²
Prix au m² : 1 134,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Climatiseur réversible Electricité, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Maison de village avec cour et terrasse Fort potentiel Saint-André-de-Roquelongue Située au cœur du village de Saint-André-de-Roquelongue, cette maison de village élevée d'un étage (R+1) offre un beau potentiel de rénovation et de nombreuses possibilités d'aménagement. Elle se compose de volumes généreux et atypiques, laissant libre cours à vos projets d'aménagement selon vos envies et vos besoins. L'intérieur nécessite un rafraîchissement, offrant ainsi l'opportunité de créer un lieu de vie à votre image tout en valorisant le charme de l'ancien. À l'extérieur, vous profiterez d'une agréable cour ainsi que d'une terrasse, des espaces appréciables pour les moments de détente ou les repas en famille. Que vous recherchiez une résidence principale, une maison secondaire ou un investissement, ce bien constitue une belle opportunité pour les amateurs de rénovation souhaitant révéler tout le potentiel d'une maison de caractère. À découvrir sans tarder ! - https://www.century21-eic-narbonne.com/mentions_legales/

Ville : Saint-André-de-Roquelongue
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Coordonnées : 43.114633, 2.838332
Total : 111 840€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 16 800€
Valeur du bien : 104 800€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.55m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7556€/an
Fourchette totale : 466€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 5591€ - 10211€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 096,74 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 602 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-74 602€ (-45.9%)
Marge achat-revente :50 762€ (31.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 578,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 442,18€
Coût de l'assurance :8 388,00€
Taxe foncière : 755,58€/an
Soit par mois : 62,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 629,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Mise aux normes et amélioration de l'hygiène
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Mise aux normes et amélioration de l'hygiène
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Sécurité et conformité aux normes
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 800 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Pose de revêtement de sol: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000€
    Réfection complète plomberie: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-de-Roquelongue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 556 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 840 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 590 €
Revenus locatifs : +7 556 €
Charges déductibles : -21 590 €
Résultat foncier Année 1 : -14 034 €(Déficit de 14 034 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 334 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 790 €/an
Revenus locatifs : +7 556 €
Charges déductibles : -4 790 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 766 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3333.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 556 €21 593 €3 702 €-14 038 €10 700 €3 338 €3 338 €
27 707 €4 694 €3 603 €3 013 €--325 €
37 861 €4 592 €3 501 €3 269 €---
48 018 €4 486 €3 395 €3 532 €---
58 179 €4 377 €3 286 €3 802 €---
68 342 €4 264 €3 173 €4 079 €---
78 509 €4 147 €3 056 €4 362 €---
88 679 €4 026 €2 935 €4 653 €---
98 853 €3 901 €2 810 €4 952 €---
109 030 €3 771 €2 680 €5 259 €---
119 210 €3 638 €2 547 €5 573 €---
129 395 €3 499 €2 408 €5 895 €---
139 583 €3 356 €2 265 €6 226 €---
149 774 €3 209 €2 117 €6 566 €---
159 970 €3 056 €1 965 €6 914 €---
1610 169 €2 898 €1 806 €7 272 €---
1710 372 €2 734 €1 643 €7 638 €---
1810 580 €2 565 €1 474 €8 015 €---
1910 792 €2 390 €1 299 €8 401 €---
2011 007 €2 210 €1 118 €8 798 €---
2111 228 €2 023 €932 €9 205 €---
2211 452 €1 830 €738 €9 623 €---
2311 681 €1 630 €539 €10 051 €---
2411 915 €1 423 €332 €10 492 €---
2512 153 €1 210 €118 €10 944 €---
TOTAL242 015 €97 520 €53 442 €144 495 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 587 €-3 210 €+4 797 €
2+1 587 €0 €+1 587 €
3+1 587 €+883 €+704 €
4+1 587 €+1 060 €+527 €
5+1 587 €+1 141 €+446 €
6+1 587 €+1 224 €+363 €
7+1 587 €+1 309 €+278 €
8+1 587 €+1 396 €+191 €
9+1 587 €+1 486 €+101 €
10+1 587 €+1 578 €+9 €
11+1 587 €+1 672 €-85 €
12+1 587 €+1 769 €-182 €
13+1 587 €+1 868 €-281 €
14+1 587 €+1 970 €-383 €
15+1 587 €+2 074 €-487 €
16+1 587 €+2 181 €-594 €
17+1 587 €+2 292 €-705 €
18+1 587 €+2 404 €-817 €
19+1 587 €+2 520 €-933 €
20+1 587 €+2 639 €-1 052 €
21+1 587 €+2 761 €-1 174 €
22+1 587 €+2 887 €-1 300 €
23+1 587 €+3 015 €-1 428 €
24+1 587 €+3 147 €-1 560 €
25+1 587 €+3 283 €-1 696 €
Total+39 675 €+43 348 €+-3 673 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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