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Maison à vendre

VilleMagny-en-Vexin (95)
Surface110m²
Coût Total230 920€
Loyer Annuel15 773€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 627,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Jardin

À 10 min de Magny-en-Vexin, charmante maison de ville élevée sur cave, offrant au rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine lumineuse. Au premier étage : deux chambres, une salle d'eau avec WC. Au deuxième étage : un bureau, une salle de bain avec WC. Une dépendance de 45 m² complète ce bien. Le tout sur un jardin clos de 174m2. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Magny-en-Vexin
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95420
Coordonnées : 49.162184, 1.805004
Total : 230 920€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 37 600€
Valeur du bien : 216 600€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 11.95€/m²/mois
Fourchette : 9.50€ - 15.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1314€/mois
Loyer annuel estimé : 15773€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1654€/mois
Fourchette annuelle : 12534€ - 19850€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 225,81 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :354 839 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-175 839€ (-49.6%)
Marge achat-revente :123 919€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 130,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :92,37€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 222,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 138,81€
Coût de l'assurance :27 710,40€
Taxe foncière : 1 577,35€/an
Soit par mois : 131,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 314,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 354,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 347 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600 €(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 600€
    Isolation combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:11 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magny-en-Vexin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 773 €/an
Calcul : 1 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 499 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 920 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 108 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 785 €
Revenus locatifs : +15 773 €
Charges déductibles : -47 785 €
Résultat foncier Année 1 : -32 011 €(Déficit de 32 011 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 611 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 185 €/an
Revenus locatifs : +15 773 €
Charges déductibles : -10 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 589 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10611.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 773 €47 792 €7 506 €-32 019 €21 400 €10 619 €10 619 €
216 089 €9 990 €7 304 €6 099 €--4 520 €
316 411 €9 781 €7 095 €6 630 €---
416 739 €9 565 €6 879 €7 174 €---
517 074 €9 342 €6 656 €7 732 €---
617 415 €9 111 €6 425 €8 304 €---
717 763 €8 873 €6 187 €8 891 €---
818 119 €8 626 €5 941 €9 492 €---
918 481 €8 372 €5 686 €10 109 €---
1018 851 €8 109 €5 423 €10 742 €---
1119 228 €7 837 €5 151 €11 391 €---
1219 612 €7 556 €4 870 €12 056 €---
1320 005 €7 266 €4 580 €12 739 €---
1420 405 €6 966 €4 280 €13 439 €---
1520 813 €6 655 €3 970 €14 157 €---
1621 229 €6 335 €3 649 €14 894 €---
1721 654 €6 004 €3 318 €15 650 €---
1822 087 €5 662 €2 976 €16 425 €---
1922 528 €5 308 €2 622 €17 220 €---
2022 979 €4 943 €2 257 €18 036 €---
2123 439 €4 565 €1 879 €18 873 €---
2223 907 €4 175 €1 489 €19 732 €---
2324 385 €3 772 €1 086 €20 614 €---
2424 873 €3 355 €669 €21 518 €---
2525 371 €2 924 €239 €22 446 €---
TOTAL505 229 €212 883 €108 139 €292 346 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 346 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 312 €-6 420 €+9 732 €
2+3 312 €0 €+3 312 €
3+3 312 €+633 €+2 679 €
4+3 312 €+2 152 €+1 160 €
5+3 312 €+2 320 €+992 €
6+3 312 €+2 491 €+821 €
7+3 312 €+2 667 €+645 €
8+3 312 €+2 848 €+464 €
9+3 312 €+3 033 €+279 €
10+3 312 €+3 223 €+89 €
11+3 312 €+3 417 €-105 €
12+3 312 €+3 617 €-305 €
13+3 312 €+3 822 €-510 €
14+3 312 €+4 032 €-720 €
15+3 312 €+4 247 €-935 €
16+3 312 €+4 468 €-1 156 €
17+3 312 €+4 695 €-1 383 €
18+3 312 €+4 927 €-1 615 €
19+3 312 €+5 166 €-1 854 €
20+3 312 €+5 411 €-2 099 €
21+3 312 €+5 662 €-2 350 €
22+3 312 €+5 920 €-2 608 €
23+3 312 €+6 184 €-2 872 €
24+3 312 €+6 455 €-3 143 €
25+3 312 €+6 734 €-3 422 €
Total+82 800 €+87 704 €+-4 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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