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Achat : Maison Saint-Justin (40240)

VilleSaint-Justin (40)
Surface202m²
Coût Total204 628€
Loyer Annuel17 153€
Rentabilité8.38%
Cashflow/mois+199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 641,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 202 m², 5 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, 1 garage, 1 place de parking

Ancienne maison Basco-Landaise au coeur du village de Saint Justin. À pied des commodités et des écoles, cette maison offre le charme des hauts plafonds, des carreaux de ciments, des moulures et des cheminées dans chaque pièce. Amoureux de la rénovation, venez découvrir ce bien, doté d'une cour, d'un garage et d'une grande dépendan Honoraires inclus dans le prix : 8%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Ville : Saint-Justin
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40240
Coordonnées : 43.997770, -0.230640
Total : 204 628€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 64 660€
Valeur du bien : 194 260€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1429€/mois
Loyer annuel estimé : 17153€/an
Fourchette totale : 1099€ - 1859€/mois
Fourchette annuelle : 13190€ - 22307€/an
Rentabilité brute :8.38%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 569,11 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :316 960 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :-187 360€ (-59.1%)
Marge achat-revente :112 332€ (35.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 628€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 027,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 087,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 685,39€
Coût de l'assurance :17 904,95€
Taxe foncière : 1 715,29€/an
Soit par mois : 142,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 429,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 230,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :199,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 202 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 - Salon en très mauvais état nécessitant rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques - Mise aux normes obligatoire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Normes de plomberie - Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 660 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 060€
    Isolation des combles perdus: 202 m² × 30€/m² = 6060€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:22 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (peinture et électricité incluses)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 600€ + 10 prises × 60€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (remplacement tuyauterie inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Justin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 153 €/an
Calcul : 1 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 133 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 628 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 715 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 225 €
Revenus locatifs : +17 153 €
Charges déductibles : -74 225 €
Résultat foncier Année 1 : -57 072 €(Déficit de 57 072 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 672 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 565 €/an
Revenus locatifs : +17 153 €
Charges déductibles : -9 565 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 588 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35671.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 153 €74 231 €7 140 €-57 078 €21 400 €35 678 €35 678 €
217 496 €9 385 €6 954 €8 111 €--27 568 €
317 846 €9 192 €6 761 €8 654 €--18 914 €
418 203 €8 992 €6 561 €9 211 €--9 703 €
518 567 €8 785 €6 354 €9 782 €---
618 938 €8 571 €6 139 €10 368 €---
719 317 €8 348 €5 917 €10 969 €---
819 703 €8 118 €5 687 €11 585 €---
920 097 €7 880 €5 448 €12 218 €---
1020 499 €7 633 €5 201 €12 866 €---
1120 909 €7 377 €4 946 €13 532 €---
1221 328 €7 112 €4 680 €14 216 €---
1321 754 €6 837 €4 406 €14 917 €---
1422 189 €6 553 €4 122 €15 636 €---
1522 633 €6 258 €3 827 €16 374 €---
1623 086 €5 953 €3 522 €17 132 €---
1723 547 €5 637 €3 206 €17 910 €---
1824 018 €5 310 €2 878 €18 708 €---
1924 499 €4 971 €2 539 €19 528 €---
2024 989 €4 619 €2 188 €20 369 €---
2125 488 €4 255 €1 824 €21 233 €---
2225 998 €3 878 €1 447 €22 120 €---
2326 518 €3 488 €1 056 €23 030 €---
2427 048 €3 083 €652 €23 965 €---
2527 589 €2 664 €233 €24 925 €---
TOTAL549 414 €229 133 €103 685 €320 281 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 281 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 602 €-6 420 €+10 022 €
2+3 602 €0 €+3 602 €
3+3 602 €0 €+3 602 €
4+3 602 €0 €+3 602 €
5+3 602 €+24 €+3 578 €
6+3 602 €+3 110 €+492 €
7+3 602 €+3 291 €+311 €
8+3 602 €+3 476 €+126 €
9+3 602 €+3 665 €-63 €
10+3 602 €+3 860 €-258 €
11+3 602 €+4 060 €-458 €
12+3 602 €+4 265 €-663 €
13+3 602 €+4 475 €-873 €
14+3 602 €+4 691 €-1 089 €
15+3 602 €+4 912 €-1 310 €
16+3 602 €+5 140 €-1 538 €
17+3 602 €+5 373 €-1 771 €
18+3 602 €+5 613 €-2 011 €
19+3 602 €+5 858 €-2 256 €
20+3 602 €+6 111 €-2 509 €
21+3 602 €+6 370 €-2 768 €
22+3 602 €+6 636 €-3 034 €
23+3 602 €+6 909 €-3 307 €
24+3 602 €+7 190 €-3 588 €
25+3 602 €+7 478 €-3 876 €
Total+90 050 €+96 084 €+-6 034 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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