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Maison - 5 pièces - 159.5 m2

VillePlémet (22)
Surface159m²
Coût Total125 700€
Loyer Annuel15 282€
Rentabilité12.16%
Cashflow/mois+484€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 566,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située au centre bourg de Plémet, cette maison T5 de 108m² se compose d’un rez-de-chaussée avec séjour et cuisine, deux chambres au 1er étage avec salle d’eau et deux autres chambres au 2nd étage avec une mezzanine. S’y ajoute une coursive intérieure de 51.5m², répartie sur les 3 étages. Le bien dispose d’un terrain, d’une superficie d’environ 150 m², qui inclut un chemin d’accès et un jardin à l’arrière de la maison.

Il s'agit d'un logement social dont la vente est régie par le Code de la Construction et de l’Habitation, notamment les articles L 443-7 à L 443-15 et le décret n° 2019-1183 du 15 novembre 2019.

Un dossier de candidature doit être retiré auprès du CIAS de Loudéac Communauté –4/6 Bd de la Gare - B.P. 246 - 22 602 LOUDEAC. Pour être recevable, le dossier de candidature incluant l’offre d’achat doit être remis exclusivement par courrier en recommandé avec accusé de réception à l’attention de Monsieur Le Président du CIAS de Loudéac Communauté –4/6 Bd de la Gare - B.P. 246 - 22 602 LOUDEAC, jusqu’au 31 octobre 2026 (cachet de La Poste faisant foi).

Prix net vendeur : 90 000 € (hors frais de notaire) DPE : C ; chauffage individuel au gaz de ville.

Visite du bien organisée le vendredi 2 octobre et le vendredi 9 octobre de 14h à 16h.

Ville : Plémet
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22210
Coordonnées : 48.177190, -2.591200
Total : 125 700€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 118 500€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1273€/mois
Loyer annuel estimé : 15282€/an
Fourchette totale : 990€ - 1639€/mois
Fourchette annuelle : 11876€ - 19664€/an
Rentabilité brute :12.16%
Fourchette de rentabilité :9.45% - 15.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 141,28 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 464 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-91 464€ (-50.4%)
Marge achat-revente :55 764€ (30.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :36,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 662,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 075,44€
Coût de l'assurance :10 998,75€
Taxe foncière : 1 528,19€/an
Soit par mois : 127,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 273,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :483,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite une rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes plomberie
Mise aux normes de la plomberie de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - mise aux normes nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes électricité
Mise aux normes de l'électricité de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, main d'œuvre)
  • Cuisine - Mise aux normes plomberie:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Mise aux normes électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 13 m² × 60€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plémet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 273 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 282 €/an
Calcul : 1 273 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 700 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 440 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 528 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 750 €
Revenus locatifs : +15 282 €
Charges déductibles : -34 750 €
Résultat foncier Année 1 : -19 468 €(Déficit de 19 468 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 250 €/an
Revenus locatifs : +15 282 €
Charges déductibles : -6 250 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8768.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 282 €34 754 €4 286 €-19 472 €10 700 €8 772 €8 772 €
215 588 €6 141 €4 173 €9 446 €---
315 899 €6 024 €4 056 €9 875 €---
416 217 €5 903 €3 935 €10 314 €---
516 542 €5 778 €3 809 €10 764 €---
616 872 €5 648 €3 680 €11 225 €---
717 210 €5 514 €3 545 €11 696 €---
817 554 €5 375 €3 406 €12 179 €---
917 905 €5 231 €3 263 €12 674 €---
1018 263 €5 082 €3 114 €13 181 €---
1118 629 €4 928 €2 960 €13 701 €---
1219 001 €4 768 €2 800 €14 233 €---
1319 381 €4 603 €2 635 €14 778 €---
1419 769 €4 432 €2 464 €15 337 €---
1520 164 €4 255 €2 287 €15 909 €---
1620 567 €4 072 €2 104 €16 495 €---
1720 979 €3 883 €1 914 €17 096 €---
1821 398 €3 686 €1 718 €17 712 €---
1921 826 €3 483 €1 515 €18 343 €---
2022 263 €3 273 €1 305 €18 990 €---
2122 708 €3 056 €1 088 €19 652 €---
2223 162 €2 831 €862 €20 332 €---
2323 625 €2 598 €629 €21 028 €---
2424 098 €2 356 €388 €21 742 €---
2524 580 €2 107 €138 €22 473 €---
TOTAL489 483 €139 779 €62 075 €349 704 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 704 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 209 €-3 210 €+6 419 €
2+3 209 €+202 €+3 007 €
3+3 209 €+2 963 €+246 €
4+3 209 €+3 094 €+115 €
5+3 209 €+3 229 €-20 €
6+3 209 €+3 367 €-158 €
7+3 209 €+3 509 €-300 €
8+3 209 €+3 654 €-445 €
9+3 209 €+3 802 €-593 €
10+3 209 €+3 954 €-745 €
11+3 209 €+4 110 €-901 €
12+3 209 €+4 270 €-1 061 €
13+3 209 €+4 433 €-1 224 €
14+3 209 €+4 601 €-1 392 €
15+3 209 €+4 773 €-1 564 €
16+3 209 €+4 949 €-1 740 €
17+3 209 €+5 129 €-1 920 €
18+3 209 €+5 314 €-2 105 €
19+3 209 €+5 503 €-2 294 €
20+3 209 €+5 697 €-2 488 €
21+3 209 €+5 896 €-2 687 €
22+3 209 €+6 100 €-2 891 €
23+3 209 €+6 308 €-3 099 €
24+3 209 €+6 523 €-3 314 €
25+3 209 €+6 742 €-3 533 €
Total+80 225 €+104 911 €+-24 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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