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Appartement 3 pièces 57 m²

VilleTroyes (10)
Surface57m²
Coût Total115 470€
Loyer Annuel6 481€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-314€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 263,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Troyes, appartement situé au 4 étage avec ascenseur. Le logement comprend un séjour, deux chambres, une cuisine séparée et une salle d'eau avec WC. Il bénéficie d'un accès facile aux transports en commun grâce à plusieurs arrêts de bus à quelques minutes à pied, ainsi qu'à une offre éducative complète avec plusieurs écoles. Le quotidien est facilité par la présence de plusieurs supermarchés à proximité, et le cadre de vie offre également des espaces de loisirs (terrain de sport, parc) accessibles à pied.

Contactez Kévin au [Coordonnées masquées] Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1210.0 € et 1670.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Référence annonce : 52918 Consommation énergétique : 240 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 52 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 147 Charges prévisionnelles annuelles : 2088 €

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.293790, 4.072080
Total : 115 470€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 37 710€
Valeur du bien : 109 710€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 540€/mois
Loyer annuel estimé : 6481€/an
Fourchette totale : 420€ - 695€/mois
Fourchette annuelle : 5038€ - 8338€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 765,63 €/m²
Basé sur :841 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 641 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-28 641€ (-28.5%)
Marge achat-revente :-14 829€ (-14.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,19€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 626,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 508,86€
Coût de l'assurance :13 856,40€
Taxe foncière : 648,10€/an
Soit par mois : 54,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 174,00€/mois
Soit par an : 2 088,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 540,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-314,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, remplacement du carrelage abîmé, réfection électricité
Quantité: 20 m² de carrelage, 20 m² de peinture
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec usure visible nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et peinture, vérification de l'électricité
Quantité: 8 m² de peinture
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 710 €(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 150€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 70€/m² = 350€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:3 800€
    Carrelage salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 260€
  • Chambres:1 560€
    Peinture chambres: 22 m² × 30€/m² = 660€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 481 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 470 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 648 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 088 €/an
Calcul : 174 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 026 €
Revenus locatifs : +6 481 €
Charges déductibles : -45 026 €
Résultat foncier Année 1 : -38 545 €(Déficit de 38 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 145 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 316 €/an
Revenus locatifs : +6 481 €
Charges déductibles : -7 316 €
Résultat foncier Années 2+ : -835 €/an(Déficit de 835 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17144.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 481 €45 029 €4 029 €-38 548 €21 400 €17 148 €17 148 €
26 611 €7 214 €3 924 €-604 €604 €-17 148 €
36 743 €7 105 €3 815 €-362 €362 €-17 148 €
46 878 €6 993 €3 702 €-115 €115 €-17 148 €
57 015 €6 876 €3 585 €140 €--17 009 €
67 156 €6 755 €3 464 €401 €--16 608 €
77 299 €6 629 €3 339 €669 €--15 938 €
87 445 €6 499 €3 209 €945 €--14 993 €
97 594 €6 365 €3 074 €1 229 €--13 764 €
107 745 €6 225 €2 935 €1 520 €--12 244 €
117 900 €6 081 €2 791 €1 819 €--10 425 €
128 058 €5 932 €2 641 €2 127 €---
138 220 €5 777 €2 486 €2 443 €---
148 384 €5 616 €2 326 €2 768 €---
158 552 €5 450 €2 160 €3 102 €---
168 723 €5 278 €1 987 €3 445 €---
178 897 €5 099 €1 809 €3 798 €---
189 075 €4 915 €1 624 €4 160 €---
199 257 €4 723 €1 433 €4 533 €---
209 442 €4 525 €1 235 €4 917 €---
219 630 €4 320 €1 029 €5 311 €---
229 823 €4 107 €816 €5 716 €---
2310 020 €3 886 €596 €6 133 €---
2410 220 €3 658 €368 €6 562 €---
2510 424 €3 422 €131 €7 003 €---
TOTAL207 589 €178 478 €58 509 €29 111 €22 481 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 744 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 111 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 481 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 361 €-6 420 €+7 781 €
2+1 361 €-181 €+1 542 €
3+1 361 €-109 €+1 470 €
4+1 361 €-34 €+1 395 €
5+1 361 €0 €+1 361 €
6+1 361 €0 €+1 361 €
7+1 361 €0 €+1 361 €
8+1 361 €0 €+1 361 €
9+1 361 €0 €+1 361 €
10+1 361 €0 €+1 361 €
11+1 361 €0 €+1 361 €
12+1 361 €+638 €+723 €
13+1 361 €+733 €+628 €
14+1 361 €+830 €+531 €
15+1 361 €+931 €+430 €
16+1 361 €+1 033 €+328 €
17+1 361 €+1 139 €+222 €
18+1 361 €+1 248 €+113 €
19+1 361 €+1 360 €+1 €
20+1 361 €+1 475 €-114 €
21+1 361 €+1 593 €-232 €
22+1 361 €+1 715 €-354 €
23+1 361 €+1 840 €-479 €
24+1 361 €+1 969 €-608 €
25+1 361 €+2 101 €-740 €
Total+34 025 €+11 861 €+22 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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