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Appartement à vendre

VilleSaint-Herblain (44)
Surface87
Coût Total153 978
Loyer Annuel12 791
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+144
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 100 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 598,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 16 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Exposition ouest, Interphone

Situé dans le quartier recherché de Village Expo, à proximité des commerces, des écoles, des transports (tramway ligne 1) et de toutes les commodités, venez découvrir ce bel appartement de 87 m² offrant de beaux volumes, une agréable vue dégagée et de nombreux espaces de rangement. Dès l'entrée, vous serez séduits par un séjour lumineux ouvrant sur un agréable balcon, idéal pour profiter des beaux jours. La cuisine indépendante, entièrement aménagée et équipée, dispose d'un espace repas confortable et d'une buanderie attenante, particulièrement pratique au quotidien. L'espace nuit comprend trois chambres, un grand dressing entièrement aménagé, une salle d'eau rénovée avec douche et un WC indépendant. L'appartement bénéficie d'un agencement particulièrement fonctionnel et de nombreux rangements, offrant un confort de vie appréciable pour une famille comme pour un couple. Vous profiterez également d'une cave privative ainsi que d'une place de stationnement. Côté confort, le logement affiche un DPE classé C, garantissant une bonne performance énergétique. Prix de vente : 139 100 € FAI Dont 9 100 € d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Prix net vendeur : 130 000 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : À visiter sans tarder.

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.214100, -1.621068
Total : 153 978
Prix d'acquisition : 139 100
Travaux : 3 750
Valeur du bien : 142 850
Frais de notaire : 11 128
Coût estimé : 11 128
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1066€/mois
Loyer annuel estimé : 12791€/an
Fourchette totale : 901€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 10817€ - 15126€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 966,29 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 067
Prix d'achat :139 100
Décote à l'achat :-31 967 (-18.7%)
Marge achat-revente :17 089€ (10.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 978
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :769,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :46,19€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 815,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 781,86
Coût de l'assurance :13 858,02
Taxe foncière : 1 279,13€/an
Soit par mois : 106,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 065,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère usure, rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère usure, rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère usure, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 750(43 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:500
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 10 m² × 20€/m² = 200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:500
    Peinture salle de bain: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 10 m² × 20€/m² = 200€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 30 m² × 20€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 25 m² × 20€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont basés sur une fourchette réaliste de 20-30€/m² pour la peinture et 20€/m² pour la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 066 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 791 €/an
Calcul : 1 066 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 978 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 279 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 875
Revenus locatifs : +12 791
Charges déductibles : -10 875
Résultat foncier Année 1 : 1 917

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 125 €/an
Revenus locatifs : +12 791
Charges déductibles : -7 125
Résultat foncier Années 2+ : 5 667 €/an
Prix d'achat du bien : 139 100
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 415(65% de 139 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 288 €/an
Calcul : 90 415 € × 3,636% = 3 288
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 79110 8805 2961 912---
213 0476 9905 1576 057---
313 3086 8465 0136 462---
413 5746 6974 8646 877---
513 8466 5434 7097 303---
614 1236 3834 5507 740---
714 4056 2174 3848 188---
814 6936 0464 2138 647---
914 9875 8694 0359 118---
1015 2875 6853 8519 602---
1115 5935 4953 66110 098---
1215 9045 2983 46410 607---
1316 2235 0943 26011 129---
1416 5474 8833 04911 664---
1516 8784 6642 83112 214---
1617 2154 4382 60512 777---
1717 5604 2042 37013 356---
1817 9113 9612 12813 950---
1918 2693 7101 87614 559---
2018 6353 4501 61615 185---
2119 0073 1811 34715 827---
2219 3872 9021 06816 485---
2319 7752 61378017 162---
2420 1712 31448117 856---
2520 5742 00517218 569---
TOTAL409 710126 36876 782283 3420Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 342
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 686+574+2 112
2+2 686+1 817+869
3+2 686+1 939+747
4+2 686+2 063+623
5+2 686+2 191+495
6+2 686+2 322+364
7+2 686+2 456+230
8+2 686+2 594+92
9+2 686+2 736-50
10+2 686+2 881-195
11+2 686+3 029-343
12+2 686+3 182-496
13+2 686+3 339-653
14+2 686+3 499-813
15+2 686+3 664-978
16+2 686+3 833-1 147
17+2 686+4 007-1 321
18+2 686+4 185-1 499
19+2 686+4 368-1 682
20+2 686+4 555-1 869
21+2 686+4 748-2 062
22+2 686+4 946-2 260
23+2 686+5 149-2 463
24+2 686+5 357-2 671
25+2 686+5 571-2 885
Total+67 150+85 003+-17 853
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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