Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison Bouillac (82600)

Bien expiré
VilleBouillac (82)
Surface127
Coût Total208 789
Loyer Annuel13 442
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 800 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 888,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Mitoyenne - 128m² - Avec jardin et garage

Plongez dans l'univers d'une maison où chaque espace attend votre touche créative pour s'éveiller à une nouvelle vie tout en préservant l'âme des lieux.

Maison mitoyenne de 128m², avec ses 6 pièces réparties sur deux niveaux, dont un salon séjour spacieux de presque 40 m² avec une cheminée, une buanderie, une cuisine prête à recevoir vos projets, ses 3 chambres, un bureau, une salle de bains avec WC.

Côté extérieur, un jardin (avec garage) non attenant de 156m² vient compléter ce bien. Bien que nécessitant quelques travaux, cette maison ne demande qu’à reprendre vie.

Vous avez les projets ? elle a le potentiel

Honoraires inclus de 7.43% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 105 000 €. Classe énergie E, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3600.00 et 4920.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Bouillac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82600
Coordonnées : 43.841090, 1.120440
Total : 208 789
Prix d'acquisition : 112 800
Travaux : 86 965
Valeur du bien : 199 765
Frais de notaire : 9 024
Coût estimé : 9 024
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 11.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1120€/mois
Loyer annuel estimé : 13442€/an
Fourchette totale : 896€ - 1400€/mois
Fourchette annuelle : 10757€ - 16798€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 186,25 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :277 654
Prix d'achat :112 800
Décote à l'achat :-164 854 (-59.4%)
Marge achat-revente :68 865€ (24.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 789
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 048,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 109,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 793,78
Coût de l'assurance :18 269,04
Taxe foncière : 1 344,22€/an
Soit par mois : 112,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 120,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 221,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du mobilier dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais usé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 127 m²
Raison: Plomberie à vérifier et mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 965(685 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:9 525
    Isolation combles: 127 m² × 75€/m² = 9525€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:15 240
    Mise aux normes plomberie: 127 m² × 120€/m² = 15240€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouillac (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 525✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 120 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 442 €/an
Calcul : 1 120 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 278 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 789 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 731 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 344 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 965
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 318
Revenus locatifs : +13 442
Charges déductibles : -96 318
Résultat foncier Année 1 : -82 876(Déficit de 82 876 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 476
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 353 €/an
Revenus locatifs : +13 442
Charges déductibles : -9 353
Résultat foncier Années 2+ : 4 089 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61476.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 320(65% de 112 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 666 €/an
Calcul : 73 320 € × 3,636% = 2 666
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 44296 3257 285-82 88321 400 €61 483 €61 483 €
213 7119 1707 0954 541--56 942 €
313 9858 9736 8985 012--51 930 €
414 2658 7696 6945 496--46 434 €
514 5508 5586 4835 992--40 441 €
614 8418 3396 2646 502--33 939 €
715 1388 1126 0377 026--26 913 €
815 4417 8775 8027 564--19 349 €
915 7507 6345 5598 116--11 234 €
1016 0657 3825 3078 683--2 551 €
1116 3867 1215 0469 265---
1216 7146 8514 7769 863---
1317 0486 5714 49610 477---
1417 3896 2804 20511 109---
1517 7375 9803 90511 757---
1618 0915 6683 59312 423---
1718 4535 3463 27113 107---
1818 8225 0122 93713 811---
1919 1994 6662 59114 533---
2019 5834 3072 23215 276---
2119 9743 9361 86116 039---
2220 3743 5511 47616 823---
2320 7813 1531 07817 629---
2421 1972 74066518 457---
2521 6212 31223719 309---
TOTAL430 558244 633105 794185 92521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 925
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 823-6 420+9 243
2+2 8230+2 823
3+2 8230+2 823
4+2 8230+2 823
5+2 8230+2 823
6+2 8230+2 823
7+2 8230+2 823
8+2 8230+2 823
9+2 8230+2 823
10+2 8230+2 823
11+2 823+2 014+809
12+2 823+2 959-136
13+2 823+3 143-320
14+2 823+3 333-510
15+2 823+3 527-704
16+2 823+3 727-904
17+2 823+3 932-1 109
18+2 823+4 143-1 320
19+2 823+4 360-1 537
20+2 823+4 583-1 760
21+2 823+4 812-1 989
22+2 823+5 047-2 224
23+2 823+5 289-2 466
24+2 823+5 537-2 714
25+2 823+5 793-2 970
Total+70 575+55 778+14 797
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →