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appartement vente 4 pieces draguignan 72m2

VilleDraguignan (83)
Surface72
Coût Total127 240
Loyer Annuel9 903
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois-125
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement traversant et lumineux, 4 pièces situé en rdc surélevé d'une résidence sécurisée. Salon/séjour avec terrasse. Cuisine fermée avec Loggia. Trois chambres avec placard. Sdb et wc indépendant. Cave électrifiée. Chauffage collectif compris dans les charges Travaux de rafraîchissement à prévoir Stationnement libre aisé, un box fermé est disponible en supplément.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 93 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 200€ par mois (soit 2400 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 161 et classe CLIMAT C indice 26. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jean Marc Desplats mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de DRAGUIGNAN sous le numéro 332649599, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Total : 127 240
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 10 600
Valeur du bien : 118 600
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9903€/an
Fourchette totale : 670€ - 1016€/mois
Fourchette annuelle : 8045€ - 12191€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 921,22 €/m²
Basé sur :504 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 327
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-30 327 (-21.9%)
Marge achat-revente :11 087€ (8.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 667,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 816,94
Coût de l'assurance :11 133,50
Taxe foncière : 990,33€/an
Soit par mois : 82,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 825,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs marqués par l'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 600(147 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone semi-urbaine.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 903 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 271 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 240 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 707
Revenus locatifs : +9 903
Charges déductibles : -18 707
Résultat foncier Année 1 : -8 804(Déficit de 8 804 €)
Imputable sur revenu global : 8 804
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 107 €/an
Revenus locatifs : +9 903
Charges déductibles : -8 107
Résultat foncier Années 2+ : 1 796 €/an
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 90318 7114 275-8 8088 808 €--
210 1017 9974 1622 104---
310 3037 8804 0442 423---
410 5097 7583 9232 751---
510 7207 6333 7973 087---
610 9347 5033 6673 431---
711 1537 3683 5333 784---
811 3767 2293 3934 147---
911 6037 0853 2494 518---
1011 8356 9363 1004 899---
1112 0726 7822 9465 290---
1212 3136 6232 7875 691---
1312 5606 4582 6226 102---
1412 8116 2872 4516 524---
1513 0676 1112 2756 957---
1613 3295 9282 0927 400---
1713 5955 7391 9037 856---
1813 8675 5441 7088 323---
1914 1445 3421 5068 803---
2014 4275 1321 2979 295---
2114 7164 9161 0809 800---
2215 0104 69285610 318---
2315 3104 46162510 850---
2415 6164 22138511 396---
2515 9293 97313711 956---
TOTAL317 205168 30961 817148 8968 808Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 642
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 896
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 080-2 642+4 722
2+2 080+631+1 449
3+2 080+727+1 353
4+2 080+825+1 255
5+2 080+926+1 154
6+2 080+1 029+1 051
7+2 080+1 135+945
8+2 080+1 244+836
9+2 080+1 355+725
10+2 080+1 470+610
11+2 080+1 587+493
12+2 080+1 707+373
13+2 080+1 831+249
14+2 080+1 957+123
15+2 080+2 087-7
16+2 080+2 220-140
17+2 080+2 357-277
18+2 080+2 497-417
19+2 080+2 641-561
20+2 080+2 788-708
21+2 080+2 940-860
22+2 080+3 095-1 015
23+2 080+3 255-1 175
24+2 080+3 419-1 339
25+2 080+3 587-1 507
Total+52 000+44 669+7 331
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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