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Immeuble 10 pièces 200 m²

Bien expiré
VilleJoigny (89)
Surface200m²
Coût Total469 720€
Loyer Annuel24 072€
Rentabilité5.12%
Cashflow/mois-653€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 145 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

immeuble de rapport

Dans le vieux joigny , je vous propose un immeuble avec 6 appartements . Cet immeuble est à revoir au niveau des planchers , électricité et aménagement intérieur . La rentabilité peut être intéressante une fois rénové. Il se compose de deux studios , deux T2 et deux T2 duplex . Pour plus de renseignements ou prévoir une visite contactez moi.

Cette annonce référence 322831 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier GREGORY TARREAU (EIRL) immatriculé au RSAC de SENS (89100) sous le numéro 82495750000013.

Prix du bien : 229 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 322831 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 48.020150, 3.440676
Total : 469 720€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 222 400€
Valeur du bien : 451 400€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.03€/m²/mois
Fourchette : 8.10€ - 12.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 2006€/mois
Loyer annuel estimé : 24072€/an
Fourchette totale : 1619€ - 2485€/mois
Fourchette annuelle : 19433€ - 29820€/an
Rentabilité brute :5.12%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 6.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :469 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 321,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :137,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 458,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :226 702,25€
Coût de l'assurance :41 100,50€
Taxe foncière : 2 407,24€/an
Soit par mois : 200,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 006,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 659,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-652,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/eau) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les 6 appartements
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour chaque appartement
Quantité: 6 chauffe-eaux
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des cuisines des 6 appartements, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: 6 cuisines complètes
Raison: État moyen à mauvais visible sur photos - nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain des 6 appartements, incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 salles de bain complètes
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les chambres des 6 appartements
Quantité: environ 72 m² (estimation pour 6 chambres)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans les 6 appartements, incluant tableau électrique et prises
Quantité: 6 appartements
Raison: Électricité à revoir - conformité aux normes requise
PlanchersOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation des planchers dans les 6 appartements
Quantité: 200 m² (surface totale à estimer)
Raison: À revoir au niveau des planchers selon la description

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :222 400 €(1 112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:27 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 6 chauffe-eaux × 4000€ = 24000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:78 000€
    Rénovation complète cuisine: 6 cuisines × 12000€ = 72000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Salle de bain:54 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 salles de bain × 8000€ = 48000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 1080€
  • Électricité:9 000€
    Mise aux normes électricité: 6 appartements × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Planchers:13 000€
    Réparation planchers: 200 m² × 50€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 072 €/an
Calcul : 2 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 674 €/an
Base de calcul : Emprunt de 469 720 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 644 €/an
Calcul : 137 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 407 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 222 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 242 125 €
Revenus locatifs : +24 072 €
Charges déductibles : -242 125 €
Résultat foncier Année 1 : -218 053 €(Déficit de 218 053 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 196 653 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 725 €/an
Revenus locatifs : +24 072 €
Charges déductibles : -19 725 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 196652.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 072 €242 140 €15 689 €-218 068 €21 400 €196 668 €196 668 €
224 554 €19 323 €15 271 €5 231 €--191 437 €
325 045 €18 891 €14 839 €6 154 €--185 283 €
425 546 €18 444 €14 393 €7 102 €--178 181 €
526 057 €17 982 €13 930 €8 075 €--170 106 €
626 578 €17 504 €13 452 €9 074 €--161 031 €
727 109 €17 009 €12 958 €10 100 €--150 931 €
827 652 €16 498 €12 446 €11 154 €--139 777 €
928 205 €15 969 €11 917 €12 236 €--127 541 €
1028 769 €15 421 €11 370 €13 347 €--114 193 €
1129 344 €14 855 €10 804 €14 489 €--99 705 €
1229 931 €14 270 €10 219 €15 661 €---
1330 530 €13 665 €9 613 €16 865 €---
1431 140 €13 038 €8 987 €18 102 €---
1531 763 €12 390 €8 339 €19 373 €---
1632 398 €11 720 €7 669 €20 678 €---
1733 046 €11 027 €6 976 €22 019 €---
1833 707 €10 311 €6 259 €23 397 €---
1934 381 €9 569 €5 518 €24 812 €---
2035 069 €8 802 €4 751 €26 267 €---
2135 770 €8 009 €3 958 €27 761 €---
2236 486 €7 189 €3 138 €29 297 €---
2337 215 €6 340 €2 289 €30 875 €---
2437 960 €5 462 €1 411 €32 497 €---
2538 719 €4 555 €503 €34 164 €---
TOTAL771 047 €550 384 €226 702 €220 663 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 055 €-6 420 €+11 475 €
2+5 055 €0 €+5 055 €
3+5 055 €0 €+5 055 €
4+5 055 €0 €+5 055 €
5+5 055 €0 €+5 055 €
6+5 055 €0 €+5 055 €
7+5 055 €0 €+5 055 €
8+5 055 €0 €+5 055 €
9+5 055 €0 €+5 055 €
10+5 055 €0 €+5 055 €
11+5 055 €0 €+5 055 €
12+5 055 €+4 698 €+357 €
13+5 055 €+5 060 €-5 €
14+5 055 €+5 431 €-376 €
15+5 055 €+5 812 €-757 €
16+5 055 €+6 203 €-1 148 €
17+5 055 €+6 606 €-1 551 €
18+5 055 €+7 019 €-1 964 €
19+5 055 €+7 444 €-2 389 €
20+5 055 €+7 880 €-2 825 €
21+5 055 €+8 328 €-3 273 €
22+5 055 €+8 789 €-3 734 €
23+5 055 €+9 263 €-4 208 €
24+5 055 €+9 749 €-4 694 €
25+5 055 €+10 249 €-5 194 €
Total+126 375 €+96 110 €+30 265 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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