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Immeuble 160 m² Lunel

Bien expiré
VilleLunel (34)
Surface160
Coût Total320 420
Loyer Annuel24 696
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+198
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 556,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre immeuble commercial avec un emplacement idéal ! Découvrez cet immeuble composé de deux locaux commerciaux d'environ 80m2 chacun. Le lot 1 est composé d'un local d'environ 20m2 vide, à l'étage vous trouverez deux pièces aménagées en cuisine et salon. Le deuxième étage, lui comprend deux pièce et un WC indépendant. Le lot 2, inclus un local d'environ 50m2 déjà loué a 900e par mois, ainsi que deux pièces supplémentaires à l'étage. Situé dans un secteur très recherché, à deux pas des commodités et de la gare, cet immeuble bénéficie d'une excellente visibilité. Bien rare avec un beau potentiel ! Bien proposé par Louis LIBRAD EI, agent commercial (RSAC 908925191) Référence annonce : 53323 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Lunel
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34400
Coordonnées : 43.675426, 4.131428
Total : 320 420
Prix d'acquisition : 249 000
Travaux : 51 500
Valeur du bien : 300 500
Frais de notaire : 19 920
Coût estimé : 19 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.62€ - 15.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 2058€/mois
Loyer annuel estimé : 24696€/an
Fourchette totale : 1699€ - 2493€/mois
Fourchette annuelle : 20388€ - 29914€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :320 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 563,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :90,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 653,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 525,54
Coût de l'assurance :27 235,70
Taxe foncière : 2 469,63€/an
Soit par mois : 205,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 058,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 859,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 160 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des salons avec peinture et entretien des sols.
Quantité: 2 salons (environ 40 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 500(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000
    Rafraîchissement salons: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunel (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 696 €/an
Calcul : 2 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 310 €/an
Base de calcul : Emprunt de 320 420 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 089 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 369
Revenus locatifs : +24 696
Charges déductibles : -65 369
Résultat foncier Année 1 : -40 673(Déficit de 40 673 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 273
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 869 €/an
Revenus locatifs : +24 696
Charges déductibles : -13 869
Résultat foncier Années 2+ : 10 827 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19272.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 69665 37910 320-40 68321 400 €19 283 €19 283 €
225 19013 60010 04111 590--7 693 €
325 69413 3129 75312 382---
426 20813 0149 45513 194---
526 73212 7069 14714 026---
627 26712 3888 82914 879---
727 81212 0598 50015 753---
828 36811 7208 16116 648---
928 93611 3697 81017 566---
1029 51411 0077 44818 507---
1130 10510 6337 07419 472---
1230 70710 2466 68720 461---
1331 3219 8476 28821 474---
1431 9479 4345 87522 513---
1532 5869 0085 44923 579---
1633 2388 5675 00824 671---
1733 9038 1124 55325 791---
1834 5817 6424 08326 939---
1935 2727 1573 59728 116---
2035 9786 6553 09629 323---
2136 6976 1372 57730 561---
2237 4315 6012 04231 830---
2338 1805 0481 48933 132---
2438 9444 47791734 467---
2539 7233 88632735 836---
TOTAL791 031289 002148 526502 02921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 502 029
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 186-6 420+11 606
2+5 1860+5 186
3+5 186+1 407+3 779
4+5 186+3 958+1 228
5+5 186+4 208+978
6+5 186+4 464+722
7+5 186+4 726+460
8+5 186+4 995+191
9+5 186+5 270-84
10+5 186+5 552-366
11+5 186+5 842-656
12+5 186+6 138-952
13+5 186+6 442-1 256
14+5 186+6 754-1 568
15+5 186+7 074-1 888
16+5 186+7 401-2 215
17+5 186+7 737-2 551
18+5 186+8 082-2 896
19+5 186+8 435-3 249
20+5 186+8 797-3 611
21+5 186+9 168-3 982
22+5 186+9 549-4 363
23+5 186+9 940-4 754
24+5 186+10 340-5 154
25+5 186+10 751-5 565
Total+129 650+150 609+-20 959
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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