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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface198m²
Coût Total268 600€
Loyer Annuel17 479€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 1 005,05 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, Salon (total 54 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Idéalement située en plein cœur de Romilly-sur-Seine, à seulement 5 minutes à pied de la gare (Paris en 1 heure), cette charmante maison familiale de 198 m² habitables, construite en 1930, vous séduira par ses volumes généreux, son authenticité et son potentiel.

Située à proximité immédiate des commerces, écoles, médecins et de toutes les commodités, cette maison est parfaite pour une famille à la recherche d'espace, de confort et d'un emplacement privilégié.

Édifiée sur un terrain clos de 651 m², la maison offre :

Une entrée accueillante Une vaste pièce de vie lumineuse avec séjour et salon Une cuisine ouverte, aménagée et équipée 5 chambres Un dressing Une salle de bains Une salle d'eau 2 wc, dont un indépendants

À l'extérieur, vous profiterez d'une agréable terrasse avec pergola, idéale pour les beaux jours. Les atouts :

Maison chaleureuse et familiale Terrain de 651 m² en centre ville Double vitrage Volets roulants électriques Chauffage au gaz de ville Cheminée Toiture entièrement refaite et isolée Portail automatique Deux caves Appentis en bois Petite maisonnette indépendante Deux accès à la propriété

. Une visite s'impose pour découvrir tout le charme et le potentiel de cette belle demeure !

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.519685, 3.721219
Total : 268 600€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 53 680€
Valeur du bien : 252 680€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1457€/mois
Loyer annuel estimé : 17479€/an
Fourchette totale : 1090€ - 1946€/mois
Fourchette annuelle : 13081€ - 23356€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 066,67 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 201 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-12 201€ (-5.8%)
Marge achat-revente :-57 399€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 349,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 427,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 100,12€
Coût de l'assurance :23 502,50€
Taxe foncière : 1 747,93€/an
Soit par mois : 145,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 456,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 573,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 65 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 65 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 680 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 880€
    Isolation des combles: 198 m² × 60€/m² = 11880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (pose incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 900€
    Parquet flottant: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 65 m² × 20€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 24€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 479 €/an
Calcul : 1 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 940 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 748 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 731 €
Revenus locatifs : +17 479 €
Charges déductibles : -65 731 €
Résultat foncier Année 1 : -48 252 €(Déficit de 48 252 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 852 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 051 €/an
Revenus locatifs : +17 479 €
Charges déductibles : -12 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 428 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26851.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 479 €65 740 €9 372 €-48 261 €21 400 €26 861 €26 861 €
217 829 €11 815 €9 127 €6 013 €--20 847 €
318 185 €11 562 €8 874 €6 623 €--14 224 €
418 549 €11 300 €8 612 €7 249 €--6 975 €
518 920 €11 028 €8 340 €7 892 €---
619 299 €10 746 €8 058 €8 552 €---
719 684 €10 455 €7 767 €9 230 €---
820 078 €10 153 €7 465 €9 926 €---
920 480 €9 840 €7 152 €10 640 €---
1020 889 €9 515 €6 827 €11 374 €---
1121 307 €9 180 €6 492 €12 127 €---
1221 733 €8 832 €6 144 €12 902 €---
1322 168 €8 471 €5 783 €13 697 €---
1422 611 €8 098 €5 410 €14 513 €---
1523 064 €7 711 €5 023 €15 352 €---
1623 525 €7 311 €4 623 €16 214 €---
1723 995 €6 896 €4 208 €17 099 €---
1824 475 €6 466 €3 778 €18 009 €---
1924 965 €6 021 €3 333 €18 944 €---
2025 464 €5 560 €2 872 €19 904 €---
2125 973 €5 082 €2 394 €20 891 €---
2226 493 €4 587 €1 899 €21 906 €---
2327 023 €4 074 €1 386 €22 948 €---
2427 563 €3 543 €855 €24 020 €---
2528 114 €2 993 €305 €25 121 €---
TOTAL559 866 €256 981 €136 100 €302 885 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 479 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 671 €-6 420 €+10 091 €
2+3 671 €0 €+3 671 €
3+3 671 €0 €+3 671 €
4+3 671 €0 €+3 671 €
5+3 671 €+275 €+3 396 €
6+3 671 €+2 566 €+1 105 €
7+3 671 €+2 769 €+902 €
8+3 671 €+2 978 €+693 €
9+3 671 €+3 192 €+479 €
10+3 671 €+3 412 €+259 €
11+3 671 €+3 638 €+33 €
12+3 671 €+3 870 €-199 €
13+3 671 €+4 109 €-438 €
14+3 671 €+4 354 €-683 €
15+3 671 €+4 606 €-935 €
16+3 671 €+4 864 €-1 193 €
17+3 671 €+5 130 €-1 459 €
18+3 671 €+5 403 €-1 732 €
19+3 671 €+5 683 €-2 012 €
20+3 671 €+5 971 €-2 300 €
21+3 671 €+6 267 €-2 596 €
22+3 671 €+6 572 €-2 901 €
23+3 671 €+6 884 €-3 213 €
24+3 671 €+7 206 €-3 535 €
25+3 671 €+7 536 €-3 865 €
Total+91 775 €+90 866 €+909 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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