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Maison à vendre

VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface198
Coût Total268 600
Loyer Annuel17 479
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-116
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 1 005,05 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, Salon (total 54 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Idéalement située en plein cœur de Romilly-sur-Seine, à seulement 5 minutes à pied de la gare (Paris en 1 heure), cette charmante maison familiale de 198 m² habitables, construite en 1930, vous séduira par ses volumes généreux, son authenticité et son potentiel.

Située à proximité immédiate des commerces, écoles, médecins et de toutes les commodités, cette maison est parfaite pour une famille à la recherche d'espace, de confort et d'un emplacement privilégié.

Édifiée sur un terrain clos de 651 m², la maison offre :

Une entrée accueillante Une vaste pièce de vie lumineuse avec séjour et salon Une cuisine ouverte, aménagée et équipée 5 chambres Un dressing Une salle de bains Une salle d'eau 2 wc, dont un indépendants

À l'extérieur, vous profiterez d'une agréable terrasse avec pergola, idéale pour les beaux jours. Les atouts :

Maison chaleureuse et familiale Terrain de 651 m² en centre ville Double vitrage Volets roulants électriques Chauffage au gaz de ville Cheminée Toiture entièrement refaite et isolée Portail automatique Deux caves Appentis en bois Petite maisonnette indépendante Deux accès à la propriété

. Une visite s'impose pour découvrir tout le charme et le potentiel de cette belle demeure !

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.519685, 3.721219
Total : 268 600
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 53 680
Valeur du bien : 252 680
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1457€/mois
Loyer annuel estimé : 17479€/an
Fourchette totale : 1090€ - 1946€/mois
Fourchette annuelle : 13081€ - 23356€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 066,67 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 201
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-12 201 (-5.8%)
Marge achat-revente :-57 399€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 349,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 427,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 100,12
Coût de l'assurance :23 502,50
Taxe foncière : 1 747,93€/an
Soit par mois : 145,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 456,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 573,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 65 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 65 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 680(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 880
    Isolation des combles: 198 m² × 60€/m² = 11880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:17 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (pose incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 900
    Parquet flottant: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 300
    Peinture murs et plafonds: 65 m² × 20€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 24€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 880✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 479 €/an
Calcul : 1 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 600 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 940 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 748 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 731
Revenus locatifs : +17 479
Charges déductibles : -65 731
Résultat foncier Année 1 : -48 252(Déficit de 48 252 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 852
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 051 €/an
Revenus locatifs : +17 479
Charges déductibles : -12 051
Résultat foncier Années 2+ : 5 428 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26851.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 47965 7409 372-48 26121 400 €26 861 €26 861 €
217 82911 8159 1276 013--20 847 €
318 18511 5628 8746 623--14 224 €
418 54911 3008 6127 249--6 975 €
518 92011 0288 3407 892---
619 29910 7468 0588 552---
719 68410 4557 7679 230---
820 07810 1537 4659 926---
920 4809 8407 15210 640---
1020 8899 5156 82711 374---
1121 3079 1806 49212 127---
1221 7338 8326 14412 902---
1322 1688 4715 78313 697---
1422 6118 0985 41014 513---
1523 0647 7115 02315 352---
1623 5257 3114 62316 214---
1723 9956 8964 20817 099---
1824 4756 4663 77818 009---
1924 9656 0213 33318 944---
2025 4645 5602 87219 904---
2125 9735 0822 39420 891---
2226 4934 5871 89921 906---
2327 0234 0741 38622 948---
2427 5633 54385524 020---
2528 1142 99330525 121---
TOTAL559 866256 981136 100302 88521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 885
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 479 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 671-6 420+10 091
2+3 6710+3 671
3+3 6710+3 671
4+3 6710+3 671
5+3 671+275+3 396
6+3 671+2 566+1 105
7+3 671+2 769+902
8+3 671+2 978+693
9+3 671+3 192+479
10+3 671+3 412+259
11+3 671+3 638+33
12+3 671+3 870-199
13+3 671+4 109-438
14+3 671+4 354-683
15+3 671+4 606-935
16+3 671+4 864-1 193
17+3 671+5 130-1 459
18+3 671+5 403-1 732
19+3 671+5 683-2 012
20+3 671+5 971-2 300
21+3 671+6 267-2 596
22+3 671+6 572-2 901
23+3 671+6 884-3 213
24+3 671+7 206-3 535
25+3 671+7 536-3 865
Total+91 775+90 866+909
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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