Maison À Vendre

Bien expiré

VilleCulmont (52)

Surface481m²

Coût Total485 510€

Loyer Annuel33 535€

Rentabilité6.91%

Cashflow/mois-57€

Prix : 293 000 €

Surface : 481 m²

Prix au m² : 609,15 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 13

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 481 m², 13 pièces

Immeuble de rapport comprenant 8 appartements de type T2, T3, T4.

4 T3

3 T2

1 T4

Terrain autour.

Référence agence : 2201

Ville : Culmont

Département : Haute-Marne

Région : Grand Est

Code postal : 52600

Coordonnées : 47.820110, 5.440500

Total : 485 510€

Prix d'acquisition : 293 000€

Travaux : 169 070€

Valeur du bien : 462 070€

Frais de notaire : 23 440€

Coût estimé : 23 440€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 481m²

Loyer prédit : 5.81€/m²/mois

Fourchette : 4.67€ - 7.23€/m²/mois

Loyer total estimé : 2795€/mois

Loyer annuel estimé : 33535€/an

Fourchette totale : 2245€ - 3478€/mois

Fourchette annuelle : 26942€ - 41741€/an

Rentabilité brute :6.91%

Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.60%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :560,81 €/m²

Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km

Prix de marché :269 750 €

Prix d'achat :293 000 €

Décote à l'achat :+23 250€ (+8.6%)

Marge achat-revente :-215 760€ (-80.0%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :485 510€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 430,58€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.50%

Assurance emprunteur :141,61€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 2 572,18€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :243 663,25€

Coût de l'assurance :42 482,13€

Taxe foncière : 3 353,49€/an

Soit par mois : 279,46€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 794,57€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 851,64€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-57,07€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 481 m²

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 481 m²

Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: environ 60 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel

Quantité: 3 salles de bain (état 3/5)

Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 8 chambres

Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)

Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et rafraîchissement du carrelage

Quantité: 1 salon (environ 45 m²)

Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :169 070 €(351 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:34 170€
Isolation toiture/combles: 481 m² × 70€/m² = 33670€, Main d'œuvre: 500€
Pompe à chaleur air/eau:15 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 1500€
Fenêtres double vitrage:93 000€
Fenêtres double vitrage: 60 fenêtres × 1500€ = 90000€, Main d'œuvre: 3000€
Rénovation salle de bain:13 500€
Rénovation salle de bain: 3 salles de bain × 4000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
Parquet flottant:11 100€
Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 1500€
Rafraîchissement salon:2 300€
Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Rafraîchissement carrelage: 450€, Main d'œuvre: 500€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Culmont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 142 170€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 795 €/mois

Revenus locatifs annuels : 33 535 €/an

Calcul : 2 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 780 €/an

Base de calcul : Emprunt de 485 510 € à 3.50% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 699 €/an

Calcul : 142 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 3 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 169 070 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 190 903 €

Revenus locatifs : +33 535 €

Charges déductibles : -190 903 €

Résultat foncier Année 1 : -157 368 €(Déficit de 157 368 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 135 968 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 833 €/an

Revenus locatifs : +33 535 €

Charges déductibles : -21 833 €

Résultat foncier Années 2+ : 11 702 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 135967.69 € reporté.

Prix d'achat du bien : 293 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 190 450 €(65% de 293 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 6 925 €/an

Calcul : 190 450 € × 3,636% = 6 925 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	33 535 €	190 918 €	16 796 €	-157 384 €	21 400 €	135 984 €	135 984 €
2	34 206 €	21 408 €	16 356 €	12 797 €	-	-	123 186 €
3	34 890 €	20 953 €	15 900 €	13 937 €	-	-	109 249 €
4	35 587 €	20 481 €	15 428 €	15 107 €	-	-	94 143 €
5	36 299 €	19 992 €	14 939 €	16 307 €	-	-	77 836 €
6	37 025 €	19 486 €	14 433 €	17 539 €	-	-	60 297 €
7	37 766 €	18 962 €	13 909 €	18 804 €	-	-	41 493 €
8	38 521 €	18 420 €	13 367 €	20 102 €	-	-	21 392 €
9	39 291 €	17 858 €	12 805 €	21 434 €	-	-	-
10	40 077 €	17 276 €	12 223 €	22 802 €	-	-	-
11	40 879 €	16 673 €	11 620 €	24 206 €	-	-	-
12	41 696 €	16 049 €	10 996 €	25 648 €	-	-	-
13	42 530 €	15 403 €	10 350 €	27 128 €	-	-	-
14	43 381 €	14 733 €	9 681 €	28 648 €	-	-	-
15	44 249 €	14 040 €	8 987 €	30 208 €	-	-	-
16	45 134 €	13 323 €	8 270 €	31 811 €	-	-	-
17	46 036 €	12 579 €	7 527 €	33 457 €	-	-	-
18	46 957 €	11 810 €	6 757 €	35 147 €	-	-	-
19	47 896 €	11 013 €	5 960 €	36 884 €	-	-	-
20	48 854 €	10 187 €	5 134 €	38 667 €	-	-	-
21	49 831 €	9 332 €	4 280 €	40 499 €	-	-	-
22	50 828 €	8 447 €	3 394 €	42 380 €	-	-	-
23	51 844 €	7 531 €	2 478 €	44 314 €	-	-	-
24	52 881 €	6 581 €	1 529 €	46 300 €	-	-	-
25	53 939 €	5 598 €	546 €	48 340 €	-	-	-
TOTAL	1 074 132 €	539 053 €	243 663 €	535 080 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 535 080 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 535 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +7 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+7 042 €	-6 420 €	+13 462 €
2	+7 042 €	0 €	+7 042 €
3	+7 042 €	0 €	+7 042 €
4	+7 042 €	0 €	+7 042 €
5	+7 042 €	0 €	+7 042 €
6	+7 042 €	0 €	+7 042 €
7	+7 042 €	0 €	+7 042 €
8	+7 042 €	0 €	+7 042 €
9	+7 042 €	+13 €	+7 029 €
10	+7 042 €	+6 841 €	+201 €
11	+7 042 €	+7 262 €	-220 €
12	+7 042 €	+7 694 €	-652 €
13	+7 042 €	+8 138 €	-1 096 €
14	+7 042 €	+8 594 €	-1 552 €
15	+7 042 €	+9 062 €	-2 020 €
16	+7 042 €	+9 543 €	-2 501 €
17	+7 042 €	+10 037 €	-2 995 €
18	+7 042 €	+10 544 €	-3 502 €
19	+7 042 €	+11 065 €	-4 023 €
20	+7 042 €	+11 600 €	-4 558 €
21	+7 042 €	+12 150 €	-5 108 €
22	+7 042 €	+12 714 €	-5 672 €
23	+7 042 €	+13 294 €	-6 252 €
24	+7 042 €	+13 890 €	-6 848 €
25	+7 042 €	+14 502 €	-7 460 €
Total	+176 050 €	+160 524 €	+15 526 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison À Vendre

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour