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Achat : Appartement Nevers (58000)

VilleNevers (58)
Surface57m²
Coût Total69 480€
Loyer Annuel5 803€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 070,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 57 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Appartement en bon état lumineux situé dans une résidence calme dans le quartier Victor Hugo, à proximité de tous services. Au troisième niveau sans ascenseur, il se compose d'un salon-séjour avec cuisine ouverte, de deux chambres ainsi que d'une salle d'eau et d'un wc. Une cave privative complète l'ensemble. Stationnement facile aux abords de la résidence. « Les infos et risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques » : /UuHWQKXW

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.997978, 3.154160
Total : 69 480€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 3 600€
Valeur du bien : 64 600€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 484€/mois
Loyer annuel estimé : 5803€/an
Fourchette totale : 378€ - 619€/mois
Fourchette annuelle : 4530€ - 7433€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 050 €/m²
Basé sur :279 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 850 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :+1 150€ (+1.9%)
Marge achat-revente :-9 630€ (-16.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :338,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :26,06€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 364,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 096,19€
Coût de l'assurance :7 816,50€
Taxe foncière : 580,29€/an
Soit par mois : 48,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 96,84€/mois
Soit par an : 1 162,12€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 483,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 509,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire, vérification de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et joints, vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 600 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture des murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Vérification robinetterie: 1 intervention à 300€ = 300€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les coûts ci-dessus)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:900€
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 1 intervention à 300€ = 300€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les coûts ci-dessus)
  • Chambres - Rafraîchissement léger:900€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 1 intervention à 300€ = 300€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les coûts ci-dessus)
  • Salon - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les coûts ci-dessus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les coûts des matériaux. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 803 €/an
Calcul : 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 480 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 580 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 162 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 884 €
Revenus locatifs : +5 803 €
Charges déductibles : -7 884 €
Résultat foncier Année 1 : -2 081 €(Déficit de 2 081 €)
Imputable sur revenu global : 2 081 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 284 €/an
Revenus locatifs : +5 803 €
Charges déductibles : -4 284 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 519 €/an
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 803 €7 886 €2 231 €-2 083 €2 083 €--
25 919 €4 226 €2 171 €1 693 €---
36 037 €4 163 €2 108 €1 874 €---
46 158 €4 099 €2 044 €2 059 €---
56 281 €4 032 €1 977 €2 249 €---
66 407 €3 963 €1 908 €2 444 €---
76 535 €3 892 €1 837 €2 643 €---
86 666 €3 819 €1 764 €2 847 €---
96 799 €3 743 €1 688 €3 056 €---
106 935 €3 665 €1 609 €3 271 €---
117 074 €3 584 €1 529 €3 490 €---
127 215 €3 500 €1 445 €3 715 €---
137 360 €3 414 €1 359 €3 946 €---
147 507 €3 324 €1 269 €4 182 €---
157 657 €3 232 €1 177 €4 425 €---
167 810 €3 137 €1 082 €4 673 €---
177 966 €3 039 €984 €4 928 €---
188 126 €2 937 €882 €5 188 €---
198 288 €2 832 €777 €5 456 €---
208 454 €2 724 €669 €5 730 €---
218 623 €2 612 €557 €6 011 €---
228 795 €2 496 €441 €6 299 €---
238 971 €2 377 €322 €6 595 €---
249 151 €2 253 €198 €6 897 €---
259 334 €2 126 €71 €7 208 €---
TOTAL185 870 €87 073 €32 096 €98 797 €2 083 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 625 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 803 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 219 €-625 €+1 844 €
2+1 219 €+508 €+711 €
3+1 219 €+562 €+657 €
4+1 219 €+618 €+601 €
5+1 219 €+675 €+544 €
6+1 219 €+733 €+486 €
7+1 219 €+793 €+426 €
8+1 219 €+854 €+365 €
9+1 219 €+917 €+302 €
10+1 219 €+981 €+238 €
11+1 219 €+1 047 €+172 €
12+1 219 €+1 115 €+104 €
13+1 219 €+1 184 €+35 €
14+1 219 €+1 255 €-36 €
15+1 219 €+1 327 €-108 €
16+1 219 €+1 402 €-183 €
17+1 219 €+1 478 €-259 €
18+1 219 €+1 557 €-338 €
19+1 219 €+1 637 €-418 €
20+1 219 €+1 719 €-500 €
21+1 219 €+1 803 €-584 €
22+1 219 €+1 890 €-671 €
23+1 219 €+1 978 €-759 €
24+1 219 €+2 069 €-850 €
25+1 219 €+2 162 €-943 €
Total+30 475 €+29 639 €+836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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