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Appartement - 3 pièce(s) - 70 m²

VilleSaint-Herblain (44)
Surface70
Coût Total131 420
Loyer Annuel10 292
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+76
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 535,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

T3 ST HERBLAIN | PARKING DOUBLE | BALCON | BBC | DPE C | DOUBLE EXPO L'AGENCE FLAT & Aurélie Pelloquin vous présentent en exclusivité, entre ATLANTIS et la CARRIERE, un appartement PMR avec ascenseur, baigné de lumière situé au deuxième étage sur 3 d'un bâtiment BBC de 2013, Ce T3 de 68 m2 séduit immédiatement par sa superbe pièce de vie très lumineuse, grâce à une double exposition Sud et Ouest, offrant une clarté naturelle tout au long de la journée. Il se compose d'une belle pièce de vie d'environ 30m2, de deux chambres de 10 et 13,5m2, d'une salle de bains, de toilettes séparées, ainsi que d'un beau balcon exposé plein Sud, idéal pour profiter pleinement du soleil. Aucun travaux à prévoir : l'appartement est parfaitement entretenu, soigné et prêt à accueillir ses futurs occupants. Deux places de parking complètent ce bien. Ce bien est à vendre en vente interactive sur le site de SQUARIMO. Le prix affiché est un prix de présentation minimum qui n'engage pas le vendeur. La Participation à la vente interactive de SQUARIMO n'entraîne aucun frais supplémentaire pour l'acquéreur, ou pour le vendeur. La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable de SQUARIMO. Les offres seront transmises au vendeur qui reste libre de choisir parmi les offres formulées. Une offre formulée sur le site SQUARIMO n'est pas un engagement d'acquérir, ni une offre ferme d'achat, mais seulement une intention de négocier de bonne foi sur la base des conditions de l'offre. Cette annonce vous est proposée par Pelloquin Aurélie - SARL - NoRSAC: RSAC 2020AC00308, Enregistré à Chambre de commerce et de l'industrie de NANTES FLAT&HOUSE HUMAIMBILIER - Votre agence référence dans la précision de vos ESTIMATIONS.

Détails : Nombre de chambre(s) : 2 Nombre de pièces : 3 Nb de salle de bains : 1 Mode de chauffage : CHAUDIERE Type de chauffage : GAZ Format de chauffage : INDIVIDUEL Balcon : 1 Nombre de wc : 1 Nombre de parking : 1 Nombre de garage : 1

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Total : 131 420
Prix d'acquisition : 107 500
Travaux : 15 320
Valeur du bien : 122 820
Frais de notaire : 8 600
Coût estimé : 8 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 858€/mois
Loyer annuel estimé : 10292€/an
Fourchette totale : 725€ - 1014€/mois
Fourchette annuelle : 8703€ - 12171€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 044,13 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 089
Prix d'achat :107 500
Décote à l'achat :-105 589 (-49.6%)
Marge achat-revente :81 669€ (38.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 955,85
Coût de l'assurance :11 499,25
Taxe foncière : 1 029,19€/an
Soit par mois : 85,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 857,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 782,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE C mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et mise à jour des revêtements si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 23,5 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 320(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 500
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 650€/m² = 6500€ (incluant peinture, mise à jour des éléments et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:2 820
    Rafraîchissement des chambres: 23,5 m² × 120€/m² = 2820€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 858 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 292 €/an
Calcul : 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 542 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 420 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 029 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 351
Revenus locatifs : +10 292
Charges déductibles : -21 351
Résultat foncier Année 1 : -11 059(Déficit de 11 059 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 359
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 031 €/an
Revenus locatifs : +10 292
Charges déductibles : -6 031
Résultat foncier Années 2+ : 4 261 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 359.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 29221 3554 546-11 06410 700 €364 €364 €
210 4985 9164 4274 581---
310 7085 7934 3044 915---
410 9225 6654 1765 257---
511 1405 5334 0445 607---
611 3635 3963 9075 967---
711 5905 2543 7656 336---
811 8225 1073 6186 715---
912 0594 9553 4667 103---
1012 3004 7983 3097 502---
1112 5464 6353 1457 911---
1212 7974 4662 9768 331---
1313 0534 2912 8028 762---
1413 3144 1102 6209 204---
1513 5803 9222 4339 658---
1613 8523 7282 23810 124---
1714 1293 5262 03710 602---
1814 4113 3181 82911 093---
1914 6993 1021 61311 597---
2014 9932 8791 39012 114---
2115 2932 6481 15812 646---
2215 5992 40891913 191---
2315 9112 16067113 751---
2416 2291 90341414 326---
2516 5541 63714814 917---
TOTAL329 652118 50565 956211 14710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 147
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 292 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 161 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 161-3 210+5 371
2+2 161+1 265+896
3+2 161+1 474+687
4+2 161+1 577+584
5+2 161+1 682+479
6+2 161+1 790+371
7+2 161+1 901+260
8+2 161+2 014+147
9+2 161+2 131+30
10+2 161+2 251-90
11+2 161+2 373-212
12+2 161+2 499-338
13+2 161+2 629-468
14+2 161+2 761-600
15+2 161+2 897-736
16+2 161+3 037-876
17+2 161+3 181-1 020
18+2 161+3 328-1 167
19+2 161+3 479-1 318
20+2 161+3 634-1 473
21+2 161+3 794-1 633
22+2 161+3 957-1 796
23+2 161+4 125-1 964
24+2 161+4 298-2 137
25+2 161+4 475-2 314
Total+54 025+63 344+-9 319
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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