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APPARTEMENT DE TYPE 4 DANS UNE RESIDENCE CALME PROCHE DES COMMERCES

Bien expiré
VilleMérignac (33)
Surface90m²
Coût Total212 296€
Loyer Annuel14 506€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 404 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 2 137,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 8

MÉRIGNAC- QUARTIER ARLAC bel appartement T4 au 4éme étage avec ascenseur, (3 chambres), en exclusivité BRS, Surf. Hab.90 m², situé dans une résidence calme, avec square en rez de chaussée . Résidence particulièrement bien située, à la limite de Bordeaux, proche des Boulevards, du centre Hospitalier Pellegrin. Desservie en commerces, services et moyens de transports dont le tram A. Classement DPE : D GES : D Coûts annuels d'énergie du logement estimés entre 960€ et 1350 €. Chauffage individuel au gaz Copropriété de 194 dont 109 lots principaux - Charges annuelles : 1560.33 € Redevance annuelle : 1015.20 € (soit 84.60 €/mois) Offre d'achat ouverte à tous à partir du 03/02/2026 avec priorité aux locataires du parc social du département jusqu'au 03/03/2026, par courriel. PRIX : 192 404 €- pas de frais d'agence. frais notariés réduits Retrouvez toutes les informations sur les risques sur www.georisques.gouv.fr. Réception des offres contacter : 05 56 00 52 89 Référence annonce : PCHRE0411

Ville : Mérignac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33700
Coordonnées : 44.824807, -0.621545
Total : 212 296€
Prix d'acquisition : 192 404€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 196 904€
Frais de notaire : 15 392€
Coût estimé : 15 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 13.43€/m²/mois
Fourchette : 11.13€ - 16.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14506€/an
Fourchette totale : 1002€ - 1458€/mois
Fourchette annuelle : 12024€ - 17502€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 296€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 035,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :60,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 095,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 406,40€
Coût de l'assurance :18 045,16€
Taxe foncière : 1 015,20€/an
Soit par mois : 84,60€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 130,03€/mois
Soit par an : 1 560,36€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 208,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 310,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager ancien
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain datée et usée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (~12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 506 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 296 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 628 €
Revenus locatifs : +14 506 €
Charges déductibles : -14 628 €
Résultat foncier Année 1 : -122 €(Déficit de 122 €)
Imputable sur revenu global : 122 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 128 €/an
Revenus locatifs : +14 506 €
Charges déductibles : -10 128 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 378 €/an
Prix d'achat du bien : 192 404 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 063 €(65% de 192 404 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 548 €/an
Calcul : 125 063 € × 3,636% = 4 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 506 €14 635 €6 838 €-129 €129 €--
214 796 €9 950 €6 653 €4 846 €---
315 092 €9 759 €6 462 €5 333 €---
415 394 €9 562 €6 264 €5 833 €---
515 702 €9 358 €6 060 €6 344 €---
616 016 €9 147 €5 850 €6 869 €---
716 337 €8 929 €5 632 €7 407 €---
816 663 €8 704 €5 407 €7 959 €---
916 997 €8 472 €5 175 €8 524 €---
1017 336 €8 232 €4 935 €9 104 €---
1117 683 €7 984 €4 687 €9 699 €---
1218 037 €7 728 €4 430 €10 309 €---
1318 398 €7 463 €4 166 €10 934 €---
1418 766 €7 190 €3 892 €11 576 €---
1519 141 €6 907 €3 610 €12 234 €---
1619 524 €6 616 €3 318 €12 908 €---
1719 914 €6 314 €3 017 €13 600 €---
1820 312 €6 003 €2 705 €14 310 €---
1920 719 €5 681 €2 384 €15 038 €---
2021 133 €5 348 €2 051 €15 785 €---
2121 556 €5 005 €1 708 €16 551 €---
2221 987 €4 650 €1 353 €17 336 €---
2322 427 €4 284 €986 €18 143 €---
2422 875 €3 905 €608 €18 970 €---
2523 333 €3 514 €217 €19 818 €---
TOTAL464 643 €185 341 €98 406 €279 303 €129 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 39 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 303 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 046 €-39 €+3 085 €
2+3 046 €+1 454 €+1 592 €
3+3 046 €+1 600 €+1 446 €
4+3 046 €+1 750 €+1 296 €
5+3 046 €+1 903 €+1 143 €
6+3 046 €+2 061 €+985 €
7+3 046 €+2 222 €+824 €
8+3 046 €+2 388 €+658 €
9+3 046 €+2 557 €+489 €
10+3 046 €+2 731 €+315 €
11+3 046 €+2 910 €+136 €
12+3 046 €+3 093 €-47 €
13+3 046 €+3 280 €-234 €
14+3 046 €+3 473 €-427 €
15+3 046 €+3 670 €-624 €
16+3 046 €+3 872 €-826 €
17+3 046 €+4 080 €-1 034 €
18+3 046 €+4 293 €-1 247 €
19+3 046 €+4 511 €-1 465 €
20+3 046 €+4 735 €-1 689 €
21+3 046 €+4 965 €-1 919 €
22+3 046 €+5 201 €-2 155 €
23+3 046 €+5 443 €-2 397 €
24+3 046 €+5 691 €-2 645 €
25+3 046 €+5 946 €-2 900 €
Total+76 150 €+83 791 €+-7 641 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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