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Maison - 5 pièce(s) - 110 m²

VilleNeufchâteau (88)
Surface110
Coût Total116 900
Loyer Annuel9 559
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 704,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette maison de ville très bien entretenue au centre de Neufchâteau. Elle se compose d'une entrée, salle à manger de 21m², un salon de 17m², une cuisine de 13m² et un toilette séparé. A l'étage vous trouverez 3 chambres de 10,11 et 16m² ainsi qu'une salle de bains avec toilette. De plus vous trouverez un grenier aménageable de 45m², un garage de 50m² avec point d'eau, une douche, une fosse pour mécanique et une cave. Les plus : assainissement conforme relié au tout à l'égout, fenêtres double vitrage PVC, chauffage central gaz de ville, toiture en bon état. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre conseillère Audrey BIENFAIT. (0.65 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Etat général : Bon Etat Surface terrain : 89 Année de construction : 1850 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gazdeville Fenêtre : Double Vitrage Cuisine : Amenagée Fibre optique : Oui Numéro de mandat : 23492

Ville : Neufchâteau
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88300
Coordonnées : 48.354759, 5.689683
Total : 116 900
Prix d'acquisition : 77 500
Travaux : 33 200
Valeur du bien : 110 700
Frais de notaire : 6 200
Coût estimé : 6 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9559€/an
Fourchette totale : 620€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 7440€ - 12283€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :828,43 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 127
Prix d'achat :77 500
Décote à l'achat :-13 627 (-15.0%)
Marge achat-revente :-25 773€ (-28.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,22€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 605,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 860,08
Coût de l'assurance :8 767,50
Taxe foncière : 955,92€/an
Soit par mois : 79,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Système de chauffage à vérifier pour conformité et efficacité
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification des menuiseries extérieures et remplacement si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique par des fenêtres performantes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: DPE E - Maison - Mise aux normes électrique nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 200(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 700
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:6 000
    Remplacement système chauffage: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 980
    Peinture chambres: 37 m² × 40€/m² = 1480€, Main d'œuvre: 20€ = 1500€
  • Salon:720
    Peinture salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neufchâteau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 559 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 900 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 373
Revenus locatifs : +9 559
Charges déductibles : -38 373
Résultat foncier Année 1 : -28 813(Déficit de 28 813 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 413
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 173 €/an
Revenus locatifs : +9 559
Charges déductibles : -5 173
Résultat foncier Années 2+ : 4 387 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7413.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 55938 3763 870-28 81721 400 €7 417 €7 417 €
29 7505 0733 7664 678--2 740 €
39 9454 9663 6594 979---
410 1444 8553 5495 289---
510 3474 7413 4345 606---
610 5544 6233 3165 931---
710 7654 5003 1946 265---
810 9814 3743 0676 607---
911 2004 2432 9376 957---
1011 4244 1082 8027 316---
1111 6533 9682 6627 684---
1211 8863 8242 5178 062---
1312 1233 6742 3688 449---
1412 3663 5202 2138 846---
1512 6133 3602 0539 253---
1612 8653 1951 8889 671---
1713 1233 0241 71710 099---
1813 3852 8471 54110 538---
1913 6532 6651 35810 988---
2013 9262 4761 16911 450---
2114 2052 28097411 924---
2214 4892 07877212 410---
2314 7781 87056312 909---
2415 0741 65434713 420---
2515 3751 43012413 945---
TOTAL306 186121 72655 860184 46021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 460
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 007-6 420+8 427
2+2 0070+2 007
3+2 007+672+1 335
4+2 007+1 587+420
5+2 007+1 682+325
6+2 007+1 779+228
7+2 007+1 879+128
8+2 007+1 982+25
9+2 007+2 087-80
10+2 007+2 195-188
11+2 007+2 305-298
12+2 007+2 419-412
13+2 007+2 535-528
14+2 007+2 654-647
15+2 007+2 776-769
16+2 007+2 901-894
17+2 007+3 030-1 023
18+2 007+3 161-1 154
19+2 007+3 297-1 290
20+2 007+3 435-1 428
21+2 007+3 577-1 570
22+2 007+3 723-1 716
23+2 007+3 873-1 866
24+2 007+4 026-2 019
25+2 007+4 184-2 177
Total+50 175+55 338+-5 163
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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