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Maison - 5 pièce(s) - 110 m²

Bien expiré
VilleNeufchâteau (88)
Surface110m²
Coût Total116 900€
Loyer Annuel9 559€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 704,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette maison de ville très bien entretenue au centre de Neufchâteau. Elle se compose d'une entrée, salle à manger de 21m², un salon de 17m², une cuisine de 13m² et un toilette séparé. A l'étage vous trouverez 3 chambres de 10,11 et 16m² ainsi qu'une salle de bains avec toilette. De plus vous trouverez un grenier aménageable de 45m², un garage de 50m² avec point d'eau, une douche, une fosse pour mécanique et une cave. Les plus : assainissement conforme relié au tout à l'égout, fenêtres double vitrage PVC, chauffage central gaz de ville, toiture en bon état. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre conseillère Audrey BIENFAIT. (0.65 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Etat général : Bon Etat Surface terrain : 89 Année de construction : 1850 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gazdeville Fenêtre : Double Vitrage Cuisine : Amenagée Fibre optique : Oui Numéro de mandat : 23492

Ville : Neufchâteau
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88300
Coordonnées : 48.354759, 5.689683
Total : 116 900€
Prix d'acquisition : 77 500€
Travaux : 33 200€
Valeur du bien : 110 700€
Frais de notaire : 6 200€
Coût estimé : 6 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9559€/an
Fourchette totale : 620€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 7440€ - 12283€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :828,43 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 127 €
Prix d'achat :77 500 €
Décote à l'achat :-13 627€ (-15.0%)
Marge achat-revente :-25 773€ (-28.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,22€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 605,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 860,08€
Coût de l'assurance :8 767,50€
Taxe foncière : 955,92€/an
Soit par mois : 79,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Système de chauffage à vérifier pour conformité et efficacité
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification des menuiseries extérieures et remplacement si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique par des fenêtres performantes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: DPE E - Maison - Mise aux normes électrique nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 200 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 700€
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 980€
    Peinture chambres: 37 m² × 40€/m² = 1480€, Main d'œuvre: 20€ = 1500€
  • Salon:720€
    Peinture salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neufchâteau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 559 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 900 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 373 €
Revenus locatifs : +9 559 €
Charges déductibles : -38 373 €
Résultat foncier Année 1 : -28 813 €(Déficit de 28 813 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 413 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 173 €/an
Revenus locatifs : +9 559 €
Charges déductibles : -5 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 387 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7413.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375 €(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 559 €38 376 €3 870 €-28 817 €21 400 €7 417 €7 417 €
29 750 €5 073 €3 766 €4 678 €--2 740 €
39 945 €4 966 €3 659 €4 979 €---
410 144 €4 855 €3 549 €5 289 €---
510 347 €4 741 €3 434 €5 606 €---
610 554 €4 623 €3 316 €5 931 €---
710 765 €4 500 €3 194 €6 265 €---
810 981 €4 374 €3 067 €6 607 €---
911 200 €4 243 €2 937 €6 957 €---
1011 424 €4 108 €2 802 €7 316 €---
1111 653 €3 968 €2 662 €7 684 €---
1211 886 €3 824 €2 517 €8 062 €---
1312 123 €3 674 €2 368 €8 449 €---
1412 366 €3 520 €2 213 €8 846 €---
1512 613 €3 360 €2 053 €9 253 €---
1612 865 €3 195 €1 888 €9 671 €---
1713 123 €3 024 €1 717 €10 099 €---
1813 385 €2 847 €1 541 €10 538 €---
1913 653 €2 665 €1 358 €10 988 €---
2013 926 €2 476 €1 169 €11 450 €---
2114 205 €2 280 €974 €11 924 €---
2214 489 €2 078 €772 €12 410 €---
2314 778 €1 870 €563 €12 909 €---
2415 074 €1 654 €347 €13 420 €---
2515 375 €1 430 €124 €13 945 €---
TOTAL306 186 €121 726 €55 860 €184 460 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 460 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 007 €-6 420 €+8 427 €
2+2 007 €0 €+2 007 €
3+2 007 €+672 €+1 335 €
4+2 007 €+1 587 €+420 €
5+2 007 €+1 682 €+325 €
6+2 007 €+1 779 €+228 €
7+2 007 €+1 879 €+128 €
8+2 007 €+1 982 €+25 €
9+2 007 €+2 087 €-80 €
10+2 007 €+2 195 €-188 €
11+2 007 €+2 305 €-298 €
12+2 007 €+2 419 €-412 €
13+2 007 €+2 535 €-528 €
14+2 007 €+2 654 €-647 €
15+2 007 €+2 776 €-769 €
16+2 007 €+2 901 €-894 €
17+2 007 €+3 030 €-1 023 €
18+2 007 €+3 161 €-1 154 €
19+2 007 €+3 297 €-1 290 €
20+2 007 €+3 435 €-1 428 €
21+2 007 €+3 577 €-1 570 €
22+2 007 €+3 723 €-1 716 €
23+2 007 €+3 873 €-1 866 €
24+2 007 €+4 026 €-2 019 €
25+2 007 €+4 184 €-2 177 €
Total+50 175 €+55 338 €+-5 163 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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