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Immeuble coeur de ville Bergerac

VilleBergerac (24)
Surface600m²
Coût Total546 980€
Loyer Annuel81 097€
Rentabilité14.83%
Cashflow/mois+3 214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 470 000 €
Surface : 600 m²
Prix au m² : 783,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 600 m²

Immeuble de rapport situé dans le centre historique de Bergerac, il se compose :

  • Rdc un local commercial de 135m2 loué 989€/ mois
  • 1er étage et 2ème étage ( 3 studios de 30-35 et 45m², 3 T2 de 40-45 et 50m², 2 T3 de 60m²) il y'a actuellement 4 appartements de loués qui rapportent 1424€/ mois. -3ème étage grenier aménageable de 200m²environ.

Double vitrage bois, volet bois, chaudière individuel gaz. Les appartements ont besoin d'un rafraichissement ( peinture, sol, cuisine, salle de bain)

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.853270, 0.482950
Total : 546 980€
Prix d'acquisition : 470 000€
Travaux : 39 380€
Valeur du bien : 509 380€
Frais de notaire : 37 600€
Coût estimé : 37 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 600m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 15.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 6758€/mois
Loyer annuel estimé : 81097€/an
Fourchette totale : 4984€ - 9163€/mois
Fourchette annuelle : 59812€ - 109958€/an
Rentabilité brute :14.83%
Fourchette de rentabilité :10.93% - 20.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 530,12 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :918 072 €
Prix d'achat :470 000 €
Décote à l'achat :-448 072€ (-48.8%)
Marge achat-revente :371 092€ (40.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :546 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 709,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :159,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 868,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :265 738,98€
Coût de l'assurance :47 860,75€
Taxe foncière : 8 109,75€/an
Soit par mois : 675,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 758,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 544,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3 213,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière individuelle au gaz
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Mise aux normes recommandée pour assurer un bon fonctionnement
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres en double vitrage bois
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement complet de la cuisine : peinture, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement complet de la salle de bain : remplacement des éléments sanitaires, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 5 chambres : peinture, revêtement de sol
Quantité: 5 chambres (environ 200 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon : peinture et revêtement de sol
Quantité: 35 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale : vérification du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 380 €(66 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière au gaz: 1 chaudière × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:2 880€
    Fenêtres double vitrage bois: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 480€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 000€
    Rafraîchissement chambres (200 m²): Peinture 200 m² × 30€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement salon (35 m²): Peinture 35 m² × 30€/m² = 1050€, Revêtement de sol 35 m² × 10€/m² = 350€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 700€ = 700€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 080€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 81 097 €/an
Calcul : 6 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 546 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 914 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 765 €
Revenus locatifs : +81 097 €
Charges déductibles : -67 765 €
Résultat foncier Année 1 : 13 332 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 385 €/an
Revenus locatifs : +81 097 €
Charges déductibles : -28 385 €
Résultat foncier Années 2+ : 52 712 €/an
Prix d'achat du bien : 470 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 305 500 €(65% de 470 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 109 €/an
Calcul : 305 500 € × 3,636% = 11 109 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
181 097 €67 783 €18 378 €13 315 €---
282 719 €27 915 €17 890 €54 805 €---
384 374 €27 410 €17 386 €56 964 €---
486 061 €26 888 €16 863 €59 174 €---
587 783 €26 347 €16 323 €61 435 €---
689 538 €25 788 €15 764 €63 750 €---
791 329 €25 210 €15 186 €66 119 €---
893 156 €24 612 €14 588 €68 544 €---
995 019 €23 993 €13 969 €71 026 €---
1096 919 €23 353 €13 328 €73 566 €---
1198 857 €22 690 €12 666 €76 167 €---
12100 835 €22 005 €11 981 €78 830 €---
13102 851 €21 296 €11 272 €81 555 €---
14104 908 €20 563 €10 538 €84 346 €---
15107 006 €19 804 €9 780 €87 203 €---
16109 147 €19 019 €8 995 €90 128 €---
17111 329 €18 207 €8 183 €93 123 €---
18113 556 €17 367 €7 343 €96 189 €---
19115 827 €16 498 €6 473 €99 330 €---
20118 144 €15 598 €5 574 €102 545 €---
21120 507 €14 668 €4 644 €105 838 €---
22122 917 €13 706 €3 682 €109 211 €---
23125 375 €12 710 €2 686 €112 665 €---
24127 883 €11 681 €1 656 €116 202 €---
25130 440 €10 615 €591 €119 825 €---
TOTAL2 597 577 €555 723 €265 739 €2 041 853 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 041 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 81 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +17 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+17 030 €+3 994 €+13 036 €
2+17 030 €+16 441 €+589 €
3+17 030 €+17 089 €-59 €
4+17 030 €+17 752 €-722 €
5+17 030 €+18 431 €-1 401 €
6+17 030 €+19 125 €-2 095 €
7+17 030 €+19 836 €-2 806 €
8+17 030 €+20 563 €-3 533 €
9+17 030 €+21 308 €-4 278 €
10+17 030 €+22 070 €-5 040 €
11+17 030 €+22 850 €-5 820 €
12+17 030 €+23 649 €-6 619 €
13+17 030 €+24 467 €-7 437 €
14+17 030 €+25 304 €-8 274 €
15+17 030 €+26 161 €-9 131 €
16+17 030 €+27 038 €-10 008 €
17+17 030 €+27 937 €-10 907 €
18+17 030 €+28 857 €-11 827 €
19+17 030 €+29 799 €-12 769 €
20+17 030 €+30 764 €-13 734 €
21+17 030 €+31 751 €-14 721 €
22+17 030 €+32 763 €-15 733 €
23+17 030 €+33 799 €-16 769 €
24+17 030 €+34 861 €-17 831 €
25+17 030 €+35 948 €-18 918 €
Total+425 750 €+612 556 €+-186 806 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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