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Idéal grande famille

VilleSaint-Étienne (42)
Surface105
Coût Total142 170
Loyer Annuel11 146
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois-167
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 942,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Saint Etienne Nord, en bas de Montreynaud, dans secteur résidentiel au calme

Uniquement chez Cityzen immobilier

Dans une petite copropriété calme avec place de parking privative

Idéal pour une grande famille, ce bel appartement traversant de 105 m2 situé en rez-de-chaussée, donne la sensation de vivre dans une maison de ville, avec le jardin de la copropriété tout autour.

Il offre un beau séjour lumineux, une cuisine équipée récente et fonctionnelle, 4 chambres dont 3 grandes, une salle de bain avec douche à l’italienne, ainsi que de nombreux placards.

Grâce à sa triple exposition, l’appartement bénéficie d’une belle luminosité tout au long de la journée.

Une place de parking et une cave complètent ce bien.

Fenêtres en simple vitrage. Possibilité d’aides de l’État à la rénovation énergétique selon éligibilité, notamment MaPrimeRénov’, pour le remplacement des fenêtres et l’amélioration de l’isolation.

charges de copropriété de 250 euros par mois comprenant le syndic, le chauffage

copropriété de 26 lots

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.440178, 4.386383
Total : 142 170
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 35 250
Valeur du bien : 134 250
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11146€/an
Fourchette totale : 689€ - 1252€/mois
Fourchette annuelle : 8267€ - 15027€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 197,22 €/m²
Basé sur :1184 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 709
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-26 709 (-21.2%)
Marge achat-revente :-16 461€ (-13.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 170
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :42,65€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 752,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 893,75
Coût de l'assurance :12 795,30
Taxe foncière : 1 114,61€/an
Soit par mois : 92,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 928,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 105 m²
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 250(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 250
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 750€/fenêtre = 8250€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:3 200
    Parquet flottant: 64 m² × 50€/m² = 3200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 40 m² × 20€/m² = 800€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 146 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 170 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 762
Revenus locatifs : +11 146
Charges déductibles : -44 762
Résultat foncier Année 1 : -33 616(Déficit de 33 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 216
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 512 €/an
Revenus locatifs : +11 146
Charges déductibles : -9 512
Résultat foncier Années 2+ : 1 634 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12215.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 14644 7664 890-33 62021 400 €12 220 €12 220 €
211 3699 3884 7611 981--10 239 €
311 5969 2554 6282 341--7 898 €
411 8289 1174 4912 711--5 187 €
512 0658 9754 3483 090--2 097 €
612 3068 8274 2013 479---
712 5528 6744 0483 878---
812 8038 5163 8904 287---
913 0598 3523 7264 707---
1013 3218 1833 5565 138---
1113 5878 0073 3815 580---
1213 8597 8253 1996 034---
1314 1367 6373 0106 499---
1414 4197 4422 8166 977---
1514 7077 2402 6147 467---
1615 0017 0312 4057 970---
1715 3016 8152 1888 486---
1815 6076 5911 9649 016---
1915 9196 3591 7339 560---
2016 2386 1191 49210 119---
2116 5625 8701 24410 692---
2216 8945 61398711 281---
2317 2325 34672011 885---
2417 5765 07144412 506---
2517 9284 78515813 143---
TOTAL357 012221 80470 894135 20721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 207
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 146 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 341 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 341-6 420+8 761
2+2 3410+2 341
3+2 3410+2 341
4+2 3410+2 341
5+2 3410+2 341
6+2 341+415+1 926
7+2 341+1 163+1 178
8+2 341+1 286+1 055
9+2 341+1 412+929
10+2 341+1 541+800
11+2 341+1 674+667
12+2 341+1 810+531
13+2 341+1 950+391
14+2 341+2 093+248
15+2 341+2 240+101
16+2 341+2 391-50
17+2 341+2 546-205
18+2 341+2 705-364
19+2 341+2 868-527
20+2 341+3 036-695
21+2 341+3 208-867
22+2 341+3 384-1 043
23+2 341+3 566-1 225
24+2 341+3 752-1 411
25+2 341+3 943-1 602
Total+58 525+40 562+17 963
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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