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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAngers (49)
Surface83m²
Coût Total207 920€
Loyer Annuel13 097€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 159 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 915,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Belle oportunité pour cet appartement de type 4 avec grand balcon, dans une résidence calme et entourée de nature. Les plus ? un garage fermé en sous-sol et un ascenseur !! Ce bien vous offre une vraie entrée, desservant un salon-séjour, une cuisine séparée, trois chambres, une salle de bains et un wc. Vous trouverez également un débarras sur le palier. vous serez à proximité des commerces, commodités et transports en commun. Des travaux de rafraichissement sont à prévoir. ref 2359..Me contacter Cette annonce vous est proposée par PASQUIER Eva - EI - N°RSAC: , Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Angers (49000)

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Coordonnées : 47.473793, -0.564824
Total : 207 920€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 195 200€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 13.15€/m²/mois
Fourchette : 9.82€ - 17.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1091€/mois
Loyer annuel estimé : 13097€/an
Fourchette totale : 815€ - 1462€/mois
Fourchette annuelle : 9779€ - 17541€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 510,87 €/m²
Basé sur :577 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :291 402 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-132 402€ (-45.4%)
Marge achat-revente :83 482€ (28.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 029,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 090,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 013,65€
Coût de l'assurance :18 193,00€
Taxe foncière : 1 309,70€/an
Soit par mois : 109,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 091,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 199,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant peinture, électricité, revêtement)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (peinture murs et plafonds)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 097 €/an
Calcul : 1 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 979 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 310 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 217 €
Revenus locatifs : +13 097 €
Charges déductibles : -45 217 €
Résultat foncier Année 1 : -32 120 €(Déficit de 32 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 720 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 017 €/an
Revenus locatifs : +13 097 €
Charges déductibles : -9 017 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 080 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10719.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 097 €45 224 €6 986 €-32 127 €21 400 €10 727 €10 727 €
213 359 €8 838 €6 801 €4 521 €--6 206 €
313 626 €8 646 €6 609 €4 980 €--1 226 €
413 899 €8 448 €6 410 €5 451 €---
514 177 €8 242 €6 205 €5 934 €---
614 460 €8 030 €5 992 €6 430 €---
714 749 €7 810 €5 772 €6 939 €---
815 044 €7 582 €5 545 €7 462 €---
915 345 €7 347 €5 310 €7 998 €---
1015 652 €7 104 €5 066 €8 548 €---
1115 965 €6 852 €4 815 €9 113 €---
1216 284 €6 592 €4 554 €9 693 €---
1316 610 €6 322 €4 285 €10 288 €---
1416 942 €6 043 €4 006 €10 899 €---
1517 281 €5 755 €3 717 €11 526 €---
1617 627 €5 457 €3 419 €12 170 €---
1717 979 €5 148 €3 110 €12 831 €---
1818 339 €4 828 €2 791 €13 510 €---
1918 706 €4 498 €2 461 €14 208 €---
2019 080 €4 156 €2 119 €14 923 €---
2119 461 €3 803 €1 765 €15 659 €---
2219 851 €3 437 €1 400 €16 414 €---
2320 248 €3 059 €1 021 €17 189 €---
2420 653 €2 667 €630 €17 986 €---
2521 066 €2 262 €225 €18 804 €---
TOTAL419 500 €188 149 €101 014 €231 350 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 350 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 750 €-6 420 €+9 170 €
2+2 750 €0 €+2 750 €
3+2 750 €0 €+2 750 €
4+2 750 €+1 268 €+1 482 €
5+2 750 €+1 780 €+970 €
6+2 750 €+1 929 €+821 €
7+2 750 €+2 082 €+668 €
8+2 750 €+2 239 €+511 €
9+2 750 €+2 399 €+351 €
10+2 750 €+2 564 €+186 €
11+2 750 €+2 734 €+16 €
12+2 750 €+2 908 €-158 €
13+2 750 €+3 086 €-336 €
14+2 750 €+3 270 €-520 €
15+2 750 €+3 458 €-708 €
16+2 750 €+3 651 €-901 €
17+2 750 €+3 849 €-1 099 €
18+2 750 €+4 053 €-1 303 €
19+2 750 €+4 262 €-1 512 €
20+2 750 €+4 477 €-1 727 €
21+2 750 €+4 698 €-1 948 €
22+2 750 €+4 924 €-2 174 €
23+2 750 €+5 157 €-2 407 €
24+2 750 €+5 396 €-2 646 €
25+2 750 €+5 641 €-2 891 €
Total+68 750 €+69 405 €+-655 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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