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Maison à vendre

VilleSaint-Félix-de-Lodez (34)
Surface81m²
Coût Total138 030€
Loyer Annuel9 463€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 880 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 319,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Pas de cave

Au centre du village, venez découvrir cette maison idéalement située au centre du village, elle vous offre une cuisine entièrement équipée, un salon/séjour lumineux, idéal pour vos instants de relaxation. L'espace nuit comprend une chambre confortable, un bureau fonctionnel et un dressing pratique. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Saint-Félix-de-Lodez
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34725
Coordonnées : 43.663475, 3.469817
Total : 138 030€
Prix d'acquisition : 106 880€
Travaux : 22 600€
Valeur du bien : 129 480€
Frais de notaire : 8 550€
Coût estimé : 8 550€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.74€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 13.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9463€/an
Fourchette totale : 587€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 7041€ - 12719€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 080,39 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :249 512 €
Prix d'achat :106 880 €
Décote à l'achat :-142 632€ (-57.2%)
Marge achat-revente :111 482€ (44.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 731,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 273,21€
Coût de l'assurance :12 077,63€
Taxe foncière : 946,31€/an
Soit par mois : 78,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 103 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments électroménagers datés et mise à jour de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 600 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète (12 m²): 6000€ (500€/m²), Plomberie: 1200€ (100€/m²), Électroménager: 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 4000€ (800€/m²), Éléments sanitaires: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant (24 m²): 1200€ (50€/m²), Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 1200€ (50€/m²), Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 800€ (40€/m²), Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Félix-de-Lodez (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 463 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 030 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 800 €
Revenus locatifs : +9 463 €
Charges déductibles : -28 800 €
Résultat foncier Année 1 : -19 337 €(Déficit de 19 337 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 637 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 200 €/an
Revenus locatifs : +9 463 €
Charges déductibles : -6 200 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 263 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8636.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 472 €(65% de 106 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 526 €/an
Calcul : 69 472 € × 3,636% = 2 526 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 463 €28 804 €4 775 €-19 341 €10 700 €8 641 €8 641 €
29 652 €6 079 €4 650 €3 573 €--5 068 €
39 845 €5 950 €4 520 €3 896 €--1 173 €
410 042 €5 816 €4 386 €4 227 €---
510 243 €5 677 €4 247 €4 566 €---
610 448 €5 533 €4 103 €4 915 €---
710 657 €5 384 €3 954 €5 273 €---
810 870 €5 230 €3 800 €5 641 €---
911 087 €5 070 €3 640 €6 018 €---
1011 309 €4 904 €3 475 €6 405 €---
1111 535 €4 733 €3 304 €6 802 €---
1211 766 €4 556 €3 126 €7 211 €---
1312 001 €4 372 €2 942 €7 630 €---
1412 241 €4 182 €2 752 €8 060 €---
1512 486 €3 985 €2 555 €8 502 €---
1612 736 €3 780 €2 351 €8 956 €---
1712 991 €3 569 €2 140 €9 422 €---
1813 251 €3 350 €1 921 €9 900 €---
1913 516 €3 124 €1 694 €10 392 €---
2013 786 €2 889 €1 460 €10 897 €---
2114 062 €2 646 €1 217 €11 416 €---
2214 343 €2 394 €965 €11 948 €---
2314 630 €2 134 €704 €12 496 €---
2414 922 €1 864 €435 €13 058 €---
2515 221 €1 584 €155 €13 636 €---
TOTAL303 104 €127 608 €69 273 €175 496 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 496 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 987 €-3 210 €+5 197 €
2+1 987 €0 €+1 987 €
3+1 987 €0 €+1 987 €
4+1 987 €+916 €+1 071 €
5+1 987 €+1 370 €+617 €
6+1 987 €+1 475 €+512 €
7+1 987 €+1 582 €+405 €
8+1 987 €+1 692 €+295 €
9+1 987 €+1 805 €+182 €
10+1 987 €+1 921 €+66 €
11+1 987 €+2 041 €-54 €
12+1 987 €+2 163 €-176 €
13+1 987 €+2 289 €-302 €
14+1 987 €+2 418 €-431 €
15+1 987 €+2 551 €-564 €
16+1 987 €+2 687 €-700 €
17+1 987 €+2 826 €-839 €
18+1 987 €+2 970 €-983 €
19+1 987 €+3 118 €-1 131 €
20+1 987 €+3 269 €-1 282 €
21+1 987 €+3 425 €-1 438 €
22+1 987 €+3 585 €-1 598 €
23+1 987 €+3 749 €-1 762 €
24+1 987 €+3 917 €-1 930 €
25+1 987 €+4 091 €-2 104 €
Total+49 675 €+52 649 €+-2 974 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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