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Place Dupont de l.Eure

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface99m²
Coût Total186 350€
Loyer Annuel12 996€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 363,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Place Dupont de l’Eure À vendre appartement hyper centre dans résidence sécurisée Ce bien comporte une entrée avec placards, deux grandes chambres dont une avec placards, une cuisine aménagée donnant sur le balcon, une salle de douche, wc séparé, un séjour avec climatisation et accès balcon, une cave et une place de parking en sous-sol Le prix tient compte de quelques travaux de rafraîchissement Possibilité d’acquérir un box dans la résidence

Prix 135000€ Agence s’abstenir, je ne donnerai pas suite

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.029880, 1.152150
Total : 186 350€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 40 550€
Valeur du bien : 175 550€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1083€/mois
Loyer annuel estimé : 12996€/an
Fourchette totale : 891€ - 1316€/mois
Fourchette annuelle : 10694€ - 15793€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 938,78 €/m²
Basé sur :323 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 939 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-56 939€ (-29.7%)
Marge achat-revente :5 589€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 990,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 423,89€
Coût de l'assurance :16 305,62€
Taxe foncière : 1 299,56€/an
Soit par mois : 108,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 082,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager pour une cuisine moderne
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 550 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 200€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 083 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 996 €/an
Calcul : 1 083 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 350 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 998 €
Revenus locatifs : +12 996 €
Charges déductibles : -48 998 €
Résultat foncier Année 1 : -36 002 €(Déficit de 36 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 602 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 448 €/an
Revenus locatifs : +12 996 €
Charges déductibles : -8 448 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 548 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14602.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 996 €49 004 €6 502 €-36 008 €21 400 €14 608 €14 608 €
213 256 €8 284 €6 332 €4 971 €--9 637 €
313 521 €8 109 €6 157 €5 412 €--4 225 €
413 791 €7 926 €5 975 €5 865 €---
514 067 €7 738 €5 786 €6 329 €---
614 348 €7 543 €5 591 €6 806 €---
714 635 €7 340 €5 388 €7 295 €---
814 928 €7 131 €5 179 €7 797 €---
915 226 €6 913 €4 962 €8 313 €---
1015 531 €6 689 €4 737 €8 842 €---
1115 842 €6 456 €4 504 €9 386 €---
1216 158 €6 214 €4 262 €9 944 €---
1316 482 €5 964 €4 012 €10 517 €---
1416 811 €5 705 €3 753 €11 106 €---
1517 147 €5 437 €3 485 €11 710 €---
1617 490 €5 159 €3 207 €12 331 €---
1717 840 €4 871 €2 919 €12 969 €---
1818 197 €4 573 €2 621 €13 624 €---
1918 561 €4 264 €2 312 €14 297 €---
2018 932 €3 944 €1 992 €14 988 €---
2119 311 €3 613 €1 661 €15 698 €---
2219 697 €3 269 €1 318 €16 428 €---
2320 091 €2 914 €962 €17 177 €---
2420 493 €2 545 €593 €17 948 €---
2520 903 €2 164 €212 €18 739 €---
TOTAL416 253 €183 769 €94 424 €232 485 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 485 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 996 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 729 €-6 420 €+9 149 €
2+2 729 €0 €+2 729 €
3+2 729 €0 €+2 729 €
4+2 729 €+492 €+2 237 €
5+2 729 €+1 899 €+830 €
6+2 729 €+2 042 €+687 €
7+2 729 €+2 188 €+541 €
8+2 729 €+2 339 €+390 €
9+2 729 €+2 494 €+235 €
10+2 729 €+2 653 €+76 €
11+2 729 €+2 816 €-87 €
12+2 729 €+2 983 €-254 €
13+2 729 €+3 155 €-426 €
14+2 729 €+3 332 €-603 €
15+2 729 €+3 513 €-784 €
16+2 729 €+3 699 €-970 €
17+2 729 €+3 891 €-1 162 €
18+2 729 €+4 087 €-1 358 €
19+2 729 €+4 289 €-1 560 €
20+2 729 €+4 496 €-1 767 €
21+2 729 €+4 709 €-1 980 €
22+2 729 €+4 928 €-2 199 €
23+2 729 €+5 153 €-2 424 €
24+2 729 €+5 384 €-2 655 €
25+2 729 €+5 622 €-2 893 €
Total+68 225 €+69 745 €+-1 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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