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Appartement à vendre

VilleÉzanville (95)
Surface76
Coût Total211 896
Loyer Annuel14 889
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois+22
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 200 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 252,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 23 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Terrasse, calme, Exposition ouest, Piscine, Gardien, Digicode, Interphone, Pas de cave

Appartement Résidence Les Bourguignons à Ezanville, environnement très calme, à 2 pas de l'école élémentaire du même nom et proche de la forêt et du chateau d'Ecouen. IDÉAL INVESTISSEUR (bel intéret locatif) ou FAMILLE AVEC ENFANTS. Appartement F3 de 76 m2, 1er étage avec ascenseur Il se compose d'une large entrée avec 1 dressing et un cellier, un séjour donnant sur la cuisine, avec terrasse, un couloir dessert une salle de bain, un WC séparé, 2 chambres dont une de 15 m2 avec penderie. Place de parking privative juste devant l'entrée. Bon état général. Chauffage électrique individuel ; isolation par l'intérieur ; fenêtres de bonne qualité, récentes et double vitrage ; volet roulant, électrique dans les chambres, cuisine correcte aménagée et équipée. Petit raffraichissement de peinture utile. Environnement calme et proche des commodités : RER Ligne H et centre ville à 15 min à pieds, piscine à 10 min, école des Bourguignons à 3. À environ 40 min de Paris Nord porte à porte. Résidence des années 1980, familiale, verdoyante et arborée, jeux pour les enfants. Idéal pour jeunes parents, famille, ou investissement locatif. Batiment très calme Beau potentiel et nombreuses possibilités d'aménagements. Possibilité d'acquérir un box en supplément. Cette annonce vous est proposée par CHATELON Vincent - EI - NoRSAC: 808 916 282, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Bobigny La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent mandataire. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ément à l'article l.561-5 et suivants du code monétaire et financier, il vous sera demandé de nous présenter une pièce d'identité avant chaque visite. - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Ézanville
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95460
Coordonnées : 49.036157, 2.350853
Total : 211 896
Prix d'acquisition : 171 200
Travaux : 27 000
Valeur du bien : 198 200
Frais de notaire : 13 696
Coût estimé : 13 696
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 16.33€/m²/mois
Fourchette : 13.56€ - 19.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1241€/mois
Loyer annuel estimé : 14889€/an
Fourchette totale : 1031€ - 1494€/mois
Fourchette annuelle : 12367€ - 17924€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 660 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 160
Prix d'achat :171 200
Décote à l'achat :-30 960 (-15.3%)
Marge achat-revente :-9 736€ (-4.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 896
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 034,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 094,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 557,10
Coût de l'assurance :18 011,16
Taxe foncière : 1 488,85€/an
Soit par mois : 124,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 240,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 218,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation:5 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres - Rénovation:5 500
    Peinture chambres: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Revêtement de sol: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ézanville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 241 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 889 €/an
Calcul : 1 241 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 896 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 489 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 049
Revenus locatifs : +14 889
Charges déductibles : -36 049
Résultat foncier Année 1 : -21 160(Déficit de 21 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 160
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 049 €/an
Revenus locatifs : +14 889
Charges déductibles : -9 049
Résultat foncier Années 2+ : 5 840 €/an
Prix d'achat du bien : 171 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 280(65% de 171 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 047 €/an
Calcul : 111 280 € × 3,636% = 4 047
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 88936 0556 846-21 16721 167 €--
215 1868 8706 6616 316---
315 4908 6796 4706 811---
415 8008 4826 2727 318---
516 1168 2786 0687 838---
616 4388 0675 8588 371---
716 7677 8495 6408 918---
817 1027 6245 4159 478---
917 4447 3925 18210 053---
1017 7937 1524 94210 642---
1118 1496 9034 69411 246---
1218 5126 6474 43811 865---
1318 8826 3824 17312 500---
1419 2606 1083 89913 151---
1519 6455 8263 61613 819---
1620 0385 5333 32414 505---
1720 4395 2323 02215 207---
1820 8484 9202 71015 928---
1921 2644 5972 38816 667---
2021 6904 2642 05517 425---
2122 1243 9201 71118 203---
2222 5663 5651 35619 001---
2323 0173 19898919 819---
2423 4782 81860920 659---
2523 9472 42621721 521---
TOTAL476 883180 79098 557296 09421 167Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 350
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 094
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 127 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 127-6 350+9 477
2+3 127+1 895+1 232
3+3 127+2 043+1 084
4+3 127+2 195+932
5+3 127+2 351+776
6+3 127+2 511+616
7+3 127+2 675+452
8+3 127+2 843+284
9+3 127+3 016+111
10+3 127+3 192-65
11+3 127+3 374-247
12+3 127+3 559-432
13+3 127+3 750-623
14+3 127+3 945-818
15+3 127+4 146-1 019
16+3 127+4 351-1 224
17+3 127+4 562-1 435
18+3 127+4 778-1 651
19+3 127+5 000-1 873
20+3 127+5 228-2 101
21+3 127+5 461-2 334
22+3 127+5 700-2 573
23+3 127+5 946-2 819
24+3 127+6 198-3 071
25+3 127+6 456-3 329
Total+78 175+88 828+-10 653
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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