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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉzanville (95)
Surface76m²
Coût Total211 896€
Loyer Annuel14 889€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 200 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 252,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 23 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Terrasse, calme, Exposition ouest, Piscine, Gardien, Digicode, Interphone, Pas de cave

Appartement Résidence Les Bourguignons à Ezanville, environnement très calme, à 2 pas de l'école élémentaire du même nom et proche de la forêt et du chateau d'Ecouen. IDÉAL INVESTISSEUR (bel intéret locatif) ou FAMILLE AVEC ENFANTS. Appartement F3 de 76 m2, 1er étage avec ascenseur Il se compose d'une large entrée avec 1 dressing et un cellier, un séjour donnant sur la cuisine, avec terrasse, un couloir dessert une salle de bain, un WC séparé, 2 chambres dont une de 15 m2 avec penderie. Place de parking privative juste devant l'entrée. Bon état général. Chauffage électrique individuel ; isolation par l'intérieur ; fenêtres de bonne qualité, récentes et double vitrage ; volet roulant, électrique dans les chambres, cuisine correcte aménagée et équipée. Petit raffraichissement de peinture utile. Environnement calme et proche des commodités : RER Ligne H et centre ville à 15 min à pieds, piscine à 10 min, école des Bourguignons à 3. À environ 40 min de Paris Nord porte à porte. Résidence des années 1980, familiale, verdoyante et arborée, jeux pour les enfants. Idéal pour jeunes parents, famille, ou investissement locatif. Batiment très calme Beau potentiel et nombreuses possibilités d'aménagements. Possibilité d'acquérir un box en supplément. Cette annonce vous est proposée par CHATELON Vincent - EI - NoRSAC: 808 916 282, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Bobigny La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent mandataire. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ément à l'article l.561-5 et suivants du code monétaire et financier, il vous sera demandé de nous présenter une pièce d'identité avant chaque visite. - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Ézanville
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95460
Coordonnées : 49.036157, 2.350853
Total : 211 896€
Prix d'acquisition : 171 200€
Travaux : 27 000€
Valeur du bien : 198 200€
Frais de notaire : 13 696€
Coût estimé : 13 696€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 16.33€/m²/mois
Fourchette : 13.56€ - 19.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1241€/mois
Loyer annuel estimé : 14889€/an
Fourchette totale : 1031€ - 1494€/mois
Fourchette annuelle : 12367€ - 17924€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 660 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 160 €
Prix d'achat :171 200 €
Décote à l'achat :-30 960€ (-15.3%)
Marge achat-revente :-9 736€ (-4.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 896€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 034,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 094,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 557,10€
Coût de l'assurance :18 011,16€
Taxe foncière : 1 488,85€/an
Soit par mois : 124,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 240,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 218,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres - Rénovation:5 500€
    Peinture chambres: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Revêtement de sol: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ézanville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 241 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 889 €/an
Calcul : 1 241 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 896 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 489 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 049 €
Revenus locatifs : +14 889 €
Charges déductibles : -36 049 €
Résultat foncier Année 1 : -21 160 €(Déficit de 21 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 160 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 049 €/an
Revenus locatifs : +14 889 €
Charges déductibles : -9 049 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 840 €/an
Prix d'achat du bien : 171 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 280 €(65% de 171 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 047 €/an
Calcul : 111 280 € × 3,636% = 4 047 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 889 €36 055 €6 846 €-21 167 €21 167 €--
215 186 €8 870 €6 661 €6 316 €---
315 490 €8 679 €6 470 €6 811 €---
415 800 €8 482 €6 272 €7 318 €---
516 116 €8 278 €6 068 €7 838 €---
616 438 €8 067 €5 858 €8 371 €---
716 767 €7 849 €5 640 €8 918 €---
817 102 €7 624 €5 415 €9 478 €---
917 444 €7 392 €5 182 €10 053 €---
1017 793 €7 152 €4 942 €10 642 €---
1118 149 €6 903 €4 694 €11 246 €---
1218 512 €6 647 €4 438 €11 865 €---
1318 882 €6 382 €4 173 €12 500 €---
1419 260 €6 108 €3 899 €13 151 €---
1519 645 €5 826 €3 616 €13 819 €---
1620 038 €5 533 €3 324 €14 505 €---
1720 439 €5 232 €3 022 €15 207 €---
1820 848 €4 920 €2 710 €15 928 €---
1921 264 €4 597 €2 388 €16 667 €---
2021 690 €4 264 €2 055 €17 425 €---
2122 124 €3 920 €1 711 €18 203 €---
2222 566 €3 565 €1 356 €19 001 €---
2323 017 €3 198 €989 €19 819 €---
2423 478 €2 818 €609 €20 659 €---
2523 947 €2 426 €217 €21 521 €---
TOTAL476 883 €180 790 €98 557 €296 094 €21 167 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 350 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 094 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 127 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 127 €-6 350 €+9 477 €
2+3 127 €+1 895 €+1 232 €
3+3 127 €+2 043 €+1 084 €
4+3 127 €+2 195 €+932 €
5+3 127 €+2 351 €+776 €
6+3 127 €+2 511 €+616 €
7+3 127 €+2 675 €+452 €
8+3 127 €+2 843 €+284 €
9+3 127 €+3 016 €+111 €
10+3 127 €+3 192 €-65 €
11+3 127 €+3 374 €-247 €
12+3 127 €+3 559 €-432 €
13+3 127 €+3 750 €-623 €
14+3 127 €+3 945 €-818 €
15+3 127 €+4 146 €-1 019 €
16+3 127 €+4 351 €-1 224 €
17+3 127 €+4 562 €-1 435 €
18+3 127 €+4 778 €-1 651 €
19+3 127 €+5 000 €-1 873 €
20+3 127 €+5 228 €-2 101 €
21+3 127 €+5 461 €-2 334 €
22+3 127 €+5 700 €-2 573 €
23+3 127 €+5 946 €-2 819 €
24+3 127 €+6 198 €-3 071 €
25+3 127 €+6 456 €-3 329 €
Total+78 175 €+88 828 €+-10 653 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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