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Immeuble 10 pièces 151 m²

VilleSaint-Amand-les-Eaux (59)
Surface151m²
Coût Total230 400€
Loyer Annuel19 934€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+287€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 1 125,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble ST Amand les Eaux

Immeuble composé d?un local commercial à usage de bar/restaurant en rez-de-chaussée et de deux appartements T2 aux 1er et 2ème étages (chambre, pièce de vie, cuisine, salle de bain). pour une surface de 57m2

Rénovation complète à prévoir, fort potentiel après travaux. Idéal investisseur ou projet de déficit foncier. Référence annonce : MV952 Date de réalisation du diagnostic : 26/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 390 € et 1 920 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Amand-les-Eaux
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59230
Coordonnées : 50.436188, 3.445974
Total : 230 400€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 46 800€
Valeur du bien : 216 800€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151m²
Loyer prédit : 11.00€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 13.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1661€/mois
Loyer annuel estimé : 19934€/an
Fourchette totale : 1348€ - 2046€/mois
Fourchette annuelle : 16181€ - 24558€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 969,78 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :297 437 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-127 437€ (-42.8%)
Marge achat-revente :67 037€ (22.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 141,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 208,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 935,10€
Coût de l'assurance :20 160,00€
Taxe foncière : 1 993,44€/an
Soit par mois : 166,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 661,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 374,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :286,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 151 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface totale)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 151 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 23 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes électriques
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes électriques
Quantité: 10 m² (pour 1 chambre)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 800 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Remplacement système:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:1 800€
    Rénovation salon: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:1 500€
    Rénovation chambre: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-les-Eaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 934 €/an
Calcul : 1 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 734 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 334 €
Revenus locatifs : +19 934 €
Charges déductibles : -57 334 €
Résultat foncier Année 1 : -37 399 €(Déficit de 37 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 534 €/an
Revenus locatifs : +19 934 €
Charges déductibles : -10 534 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15999.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 934 €57 341 €7 741 €-37 407 €21 400 €16 007 €16 007 €
220 333 €10 336 €7 536 €9 997 €--6 009 €
320 740 €10 123 €7 323 €10 617 €---
421 155 €9 903 €7 103 €11 252 €---
521 578 €9 675 €6 876 €11 902 €---
622 009 €9 440 €6 640 €12 569 €---
722 449 €9 196 €6 397 €13 253 €---
822 898 €8 944 €6 145 €13 954 €---
923 356 €8 684 €5 884 €14 673 €---
1023 824 €8 414 €5 614 €15 409 €---
1124 300 €8 135 €5 335 €16 165 €---
1224 786 €7 846 €5 047 €16 940 €---
1325 282 €7 548 €4 748 €17 734 €---
1425 787 €7 239 €4 439 €18 548 €---
1526 303 €6 919 €4 119 €19 384 €---
1626 829 €6 589 €3 789 €20 241 €---
1727 366 €6 247 €3 447 €21 119 €---
1827 913 €5 893 €3 093 €22 020 €---
1928 471 €5 527 €2 727 €22 945 €---
2029 041 €5 148 €2 348 €23 893 €---
2129 622 €4 756 €1 956 €24 865 €---
2230 214 €4 351 €1 551 €25 863 €---
2330 818 €3 931 €1 132 €26 887 €---
2431 435 €3 498 €698 €27 937 €---
2532 063 €3 049 €249 €29 015 €---
TOTAL638 506 €228 731 €111 935 €409 775 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 409 775 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 186 €-6 420 €+10 606 €
2+4 186 €0 €+4 186 €
3+4 186 €+1 382 €+2 804 €
4+4 186 €+3 375 €+811 €
5+4 186 €+3 571 €+615 €
6+4 186 €+3 771 €+415 €
7+4 186 €+3 976 €+210 €
8+4 186 €+4 186 €0 €
9+4 186 €+4 402 €-216 €
10+4 186 €+4 623 €-437 €
11+4 186 €+4 849 €-663 €
12+4 186 €+5 082 €-896 €
13+4 186 €+5 320 €-1 134 €
14+4 186 €+5 565 €-1 379 €
15+4 186 €+5 815 €-1 629 €
16+4 186 €+6 072 €-1 886 €
17+4 186 €+6 336 €-2 150 €
18+4 186 €+6 606 €-2 420 €
19+4 186 €+6 883 €-2 697 €
20+4 186 €+7 168 €-2 982 €
21+4 186 €+7 460 €-3 274 €
22+4 186 €+7 759 €-3 573 €
23+4 186 €+8 066 €-3 880 €
24+4 186 €+8 381 €-4 195 €
25+4 186 €+8 704 €-4 518 €
Total+104 650 €+122 933 €+-18 283 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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