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Corps de Ferme

Bien expiré
VilleChaspinhac (43)
Surface439m²
Coût Total619 730€
Loyer Annuel42 667€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 446 000 €
Surface : 439 m²
Prix au m² : 1 015,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Corps de Ferme - CCoup de coeur assuré pour cette magnifique bâtisse rénovée avec goût, idéal pour un accueil en gîte ou maison d'hôtes.

Située à Chaspinhac en Haute-Loire (43), charmant petit village de 900 habitants, à seulement 10 minutes du Puy en Velay : point de départ du chemin de Saint Jacques de Compostelle (GR65). Secteur prisé et touristique qui offre de très nombreux évènements culturels tout au long de l'année à proximité (Départ du GR65, du GR70, Trail du St Jacques, Fêtes du Roi de l'Oiseau, nombreux festivals et curiosités à découvrir ..)

L'entrée au rez-de-chaussée, vous permettra de garantir l'accueil de vos hôtes. A proximité la grande bibliothèque, l'espace détente et la cave voutée pour entreposer vos meilleurs millésimes.

La pièce principale : la salle à manger avec cheminée et son coin cuisine ouvert pour s'accorder du temps lors des repas. Derrière vous trouverez une buanderie et une blanchisserie.

A l'étage, le point lecture s'ouvre sur l'extérieur et donne sur une grande terrasse emménagée au calme. Les 5 grandes chambres de 20 à 35 m2 bénéficient toutes de salle de bains avec douche. La mise en oeuvre est des plus soignées.

La partie "privative" mitoyenne est composée de 6 pièces; séjour, chambres, wc, salle de bains et 2 garages.

  • Chaspinhac - (43700)

Doubles vitrages bois, volets aluminium, tout à l'égout, fioul.

Le jardin de 1360m2 ouvert sur la campagne environnante, dispose d'un barbecue et d'un four à pain.

Vous avez un projet d'accueil et souhaitez développer une activité ? Vous recherchez tout simplement un lieu pour rassembler votre famille, vos [URL masquée pour votre sécurité] ? N'hésitez pas ce magnifique corps de ferme est fait pour vous !

Ville : Chaspinhac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43700
Coordonnées : 45.083970, 3.948650
Total : 619 730€
Prix d'acquisition : 446 000€
Travaux : 138 050€
Valeur du bien : 584 050€
Frais de notaire : 35 680€
Coût estimé : 35 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 439m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 3556€/mois
Loyer annuel estimé : 42667€/an
Fourchette totale : 2763€ - 4575€/mois
Fourchette annuelle : 33161€ - 54899€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 612,9 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :708 063 €
Prix d'achat :446 000 €
Décote à l'achat :-262 063€ (-37.0%)
Marge achat-revente :88 333€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :619 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 102,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :180,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 283,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :311 024,34€
Coût de l'assurance :54 226,38€
Taxe foncière : 4 266,73€/an
Soit par mois : 355,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 555,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 638,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 439 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul ancien
Quantité: 1 système pour 439 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 55 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 439 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des équipements de la salle de bain
Quantité: 8 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :138 050 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:31 500€
    Isolation toiture/combles: 439 m² × 70€/m² = 30730€, Main d'œuvre: 770€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:66 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 55 fenêtres × 800€ = 44000€, Main d'œuvre: 22000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 560€
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Pose parquet flottant: 100 m² × 60€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: -50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chaspinhac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 115 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 667 €/an
Calcul : 3 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 619 730 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 169 €/an
Calcul : 181 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 267 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 138 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 165 904 €
Revenus locatifs : +42 667 €
Charges déductibles : -165 904 €
Résultat foncier Année 1 : -123 237 €(Déficit de 123 237 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 101 837 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 854 €/an
Revenus locatifs : +42 667 €
Charges déductibles : -27 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 813 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 101837.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 446 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 289 900 €(65% de 446 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 542 €/an
Calcul : 289 900 € × 3,636% = 10 542 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 667 €165 925 €21 439 €-123 257 €21 400 €101 857 €101 857 €
243 521 €27 313 €20 877 €16 208 €--85 650 €
344 391 €26 731 €20 296 €17 660 €--67 990 €
445 279 €26 129 €19 693 €19 150 €--48 840 €
546 185 €25 505 €19 070 €20 679 €--28 161 €
647 108 €24 859 €18 424 €22 249 €--5 912 €
748 050 €24 190 €17 755 €23 860 €---
849 011 €23 498 €17 062 €25 514 €---
949 992 €22 780 €16 345 €27 211 €---
1050 991 €22 038 €15 602 €28 954 €---
1152 011 €21 268 €14 833 €30 743 €---
1253 051 €20 472 €14 036 €32 580 €---
1354 113 €19 647 €13 211 €34 466 €---
1455 195 €18 793 €12 357 €36 402 €---
1556 299 €17 908 €11 472 €38 391 €---
1657 425 €16 992 €10 556 €40 433 €---
1758 573 €16 043 €9 607 €42 530 €---
1859 745 €15 061 €8 625 €44 684 €---
1960 939 €14 043 €7 607 €46 896 €---
2062 158 €12 990 €6 554 €49 169 €---
2163 401 €11 898 €5 463 €51 503 €---
2264 669 €10 769 €4 333 €53 901 €---
2365 963 €9 599 €3 163 €56 364 €---
2467 282 €8 387 €1 951 €58 895 €---
2568 628 €7 132 €696 €61 496 €---
TOTAL1 366 648 €609 969 €311 024 €756 679 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 756 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 667 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 960 €-6 420 €+15 380 €
2+8 960 €0 €+8 960 €
3+8 960 €0 €+8 960 €
4+8 960 €0 €+8 960 €
5+8 960 €0 €+8 960 €
6+8 960 €0 €+8 960 €
7+8 960 €+5 384 €+3 576 €
8+8 960 €+7 654 €+1 306 €
9+8 960 €+8 163 €+797 €
10+8 960 €+8 686 €+274 €
11+8 960 €+9 223 €-263 €
12+8 960 €+9 774 €-814 €
13+8 960 €+10 340 €-1 380 €
14+8 960 €+10 921 €-1 961 €
15+8 960 €+11 517 €-2 557 €
16+8 960 €+12 130 €-3 170 €
17+8 960 €+12 759 €-3 799 €
18+8 960 €+13 405 €-4 445 €
19+8 960 €+14 069 €-5 109 €
20+8 960 €+14 751 €-5 791 €
21+8 960 €+15 451 €-6 491 €
22+8 960 €+16 170 €-7 210 €
23+8 960 €+16 909 €-7 949 €
24+8 960 €+17 669 €-8 709 €
25+8 960 €+18 449 €-9 489 €
Total+224 000 €+227 004 €+-3 004 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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