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Maison 6 pièces 145 m²

Bien expiré
VilleSamatan (32)
Surface145m²
Coût Total238 400€
Loyer Annuel16 731€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 206,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 145 m²

A deux pas du centre-ville, maison de 145m² habitables et son jardin en contrebas. Au rez-de-chaussée, entrée, cuisine ouverte sur séjour donnant sur une terrasse couverte, grande chambre de 18m², salle d'eau et toilettes; A l'étage, deux chambres de 24 et 33m² avec possibilité de créer une salle d'eau, bureau et dressing.

Surface : 145 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/09/2024

Consommation énergie primaire : 261 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 127 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 729 € et 3 694 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Samatan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32130
Coordonnées : 43.491090, 0.930880
Total : 238 400€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 49 400€
Valeur du bien : 224 400€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 9.62€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 11.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16731€/an
Fourchette totale : 1125€ - 1728€/mois
Fourchette annuelle : 13497€ - 20739€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 902,96 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :275 928 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-100 928€ (-36.6%)
Marge achat-revente :37 528€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 197,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :69,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 266,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 797,72€
Coût de l'assurance :20 860,00€
Taxe foncière : 1 673,06€/an
Soit par mois : 139,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 394,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 406,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Réparation des fissures, peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - nécessite des travaux de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 400 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 800€
    Isolation des combles perdus: 145 m² × 40€/m² = 5800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€/fenêtre = 14400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement chambres: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Samatan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 731 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 310 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 218 €
Revenus locatifs : +16 731 €
Charges déductibles : -60 218 €
Résultat foncier Année 1 : -43 487 €(Déficit de 43 487 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 087 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 818 €/an
Revenus locatifs : +16 731 €
Charges déductibles : -10 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 913 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22087.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 731 €60 226 €8 318 €-43 495 €21 400 €22 095 €22 095 €
217 065 €10 609 €8 101 €6 457 €--15 639 €
317 407 €10 384 €7 876 €7 023 €--8 616 €
417 755 €10 151 €7 644 €7 604 €--1 012 €
518 110 €9 910 €7 402 €8 200 €---
618 472 €9 660 €7 152 €8 812 €---
718 841 €9 401 €6 893 €9 440 €---
819 218 €9 133 €6 625 €10 085 €---
919 603 €8 855 €6 348 €10 748 €---
1019 995 €8 567 €6 060 €11 427 €---
1120 395 €8 269 €5 762 €12 125 €---
1220 802 €7 960 €5 453 €12 842 €---
1321 218 €7 641 €5 133 €13 578 €---
1421 643 €7 309 €4 802 €14 334 €---
1522 076 €6 966 €4 459 €15 110 €---
1622 517 €6 611 €4 103 €15 907 €---
1722 968 €6 242 €3 735 €16 725 €---
1823 427 €5 861 €3 353 €17 566 €---
1923 895 €5 466 €2 958 €18 430 €---
2024 373 €5 056 €2 549 €19 317 €---
2124 861 €4 632 €2 125 €20 229 €---
2225 358 €4 193 €1 686 €21 165 €---
2325 865 €3 738 €1 231 €22 127 €---
2426 382 €3 267 €759 €23 116 €---
2526 910 €2 778 €271 €24 132 €---
TOTAL535 886 €232 884 €120 798 €303 002 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 002 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 513 €-6 420 €+9 933 €
2+3 513 €0 €+3 513 €
3+3 513 €0 €+3 513 €
4+3 513 €0 €+3 513 €
5+3 513 €+2 156 €+1 357 €
6+3 513 €+2 644 €+869 €
7+3 513 €+2 832 €+681 €
8+3 513 €+3 026 €+487 €
9+3 513 €+3 224 €+289 €
10+3 513 €+3 428 €+85 €
11+3 513 €+3 638 €-125 €
12+3 513 €+3 853 €-340 €
13+3 513 €+4 073 €-560 €
14+3 513 €+4 300 €-787 €
15+3 513 €+4 533 €-1 020 €
16+3 513 €+4 772 €-1 259 €
17+3 513 €+5 018 €-1 505 €
18+3 513 €+5 270 €-1 757 €
19+3 513 €+5 529 €-2 016 €
20+3 513 €+5 795 €-2 282 €
21+3 513 €+6 069 €-2 556 €
22+3 513 €+6 349 €-2 836 €
23+3 513 €+6 638 €-3 125 €
24+3 513 €+6 935 €-3 422 €
25+3 513 €+7 239 €-3 726 €
Total+87 825 €+90 901 €+-3 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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