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Appartement 3 pièces 55 m²

Bien expiré
VilleTence (43)
Surface55m²
Coût Total83 000€
Loyer Annuel4 827€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 545,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 55 m² - Appartement 3 pièces 55 m²

Sur la commune du Chambon sur Lignon, où la proposition d'appartements à vendre reste faible, opportunité à saisir, idéal petit budget, investisseurs, primo-accédant...

Situé en pleine nature mais non loin du centre ville, au 1er étage, appartement d'environ 55m², vendu avec les combles, à rénover, composé d'un couloir desservant une cuisine fermée, un séjour, deux chambres et un WC.

Gros potentiel pour petit budget... Réagencement total possible. Possibilité d'avoir un garage en sus, ou bien d'acquérir aussi l'ensemble du bâtiment, composé de trois appartements sur trois niveaux différents, dont chacun à son accès indépendant directement depuis l'extérieur.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 13 lots (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 30 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Damien REY, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SAINT-ETIENNE sous le numéro 823 363 411

Surface : 55 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 13

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Tence
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43190
Coordonnées : 45.117622, 4.289994
Total : 83 000€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 50 600€
Valeur du bien : 80 600€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.31€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 402€/mois
Loyer annuel estimé : 4827€/an
Fourchette totale : 307€ - 527€/mois
Fourchette annuelle : 3683€ - 6326€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :756,18 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 590 €
Prix d'achat :30 000 €
Décote à l'achat :-11 590€ (-27.9%)
Marge achat-revente :-41 410€ (-99.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :415,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 439,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 655,27€
Coût de l'assurance :7 262,50€
Taxe foncière : 482,67€/an
Soit par mois : 40,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 402,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 479,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et du sol du salon, y compris peinture et revêtement
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et du sol dans les 2 chambres, y compris peinture et revêtement
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et installations anciennes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 600 €(920 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:5 500€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Peinture: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:8 400€
    Rénovation chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€, Peinture: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tence (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 402 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 827 €/an
Calcul : 402 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 242 €
Revenus locatifs : +4 827 €
Charges déductibles : -54 242 €
Résultat foncier Année 1 : -49 415 €(Déficit de 49 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 642 €/an
Revenus locatifs : +4 827 €
Charges déductibles : -3 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 185 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28015.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 827 €54 244 €2 871 €-49 418 €21 400 €28 018 €28 018 €
24 923 €3 569 €2 796 €1 354 €--26 664 €
35 022 €3 491 €2 718 €1 530 €--25 133 €
45 122 €3 411 €2 638 €1 711 €--23 422 €
55 225 €3 327 €2 554 €1 897 €--21 524 €
65 329 €3 241 €2 467 €2 088 €--19 436 €
75 436 €3 151 €2 378 €2 285 €--17 151 €
85 544 €3 058 €2 285 €2 486 €--14 665 €
95 655 €2 962 €2 189 €2 693 €--11 972 €
105 768 €2 863 €2 090 €2 906 €--9 067 €
115 884 €2 760 €1 987 €3 124 €--5 943 €
126 001 €2 653 €1 880 €3 348 €---
136 121 €2 543 €1 769 €3 579 €---
146 244 €2 428 €1 655 €3 816 €---
156 369 €2 310 €1 536 €4 059 €---
166 496 €2 187 €1 414 €4 309 €---
176 626 €2 060 €1 287 €4 566 €---
186 759 €1 928 €1 155 €4 830 €---
196 894 €1 792 €1 019 €5 102 €---
207 032 €1 651 €878 €5 381 €---
217 172 €1 505 €732 €5 667 €---
227 316 €1 353 €580 €5 962 €---
237 462 €1 197 €424 €6 265 €---
247 611 €1 034 €261 €6 577 €---
257 763 €866 €93 €6 897 €---
TOTAL154 601 €111 585 €41 655 €43 016 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 016 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 014 €-6 420 €+7 434 €
2+1 014 €0 €+1 014 €
3+1 014 €0 €+1 014 €
4+1 014 €0 €+1 014 €
5+1 014 €0 €+1 014 €
6+1 014 €0 €+1 014 €
7+1 014 €0 €+1 014 €
8+1 014 €0 €+1 014 €
9+1 014 €0 €+1 014 €
10+1 014 €0 €+1 014 €
11+1 014 €0 €+1 014 €
12+1 014 €+1 005 €+9 €
13+1 014 €+1 074 €-60 €
14+1 014 €+1 145 €-131 €
15+1 014 €+1 218 €-204 €
16+1 014 €+1 293 €-279 €
17+1 014 €+1 370 €-356 €
18+1 014 €+1 449 €-435 €
19+1 014 €+1 531 €-517 €
20+1 014 €+1 614 €-600 €
21+1 014 €+1 700 €-686 €
22+1 014 €+1 789 €-775 €
23+1 014 €+1 880 €-866 €
24+1 014 €+1 973 €-959 €
25+1 014 €+2 069 €-1 055 €
Total+25 350 €+14 688 €+10 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 149 jours
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