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Maison de ville 3 pièces 85 m²

Bien expiré
VillePontgibaud (63)
Surface85m²
Coût Total137 050€
Loyer Annuel8 123€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 058,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 85 m²

Située au coeur de Pontgibaud, charmante maison de ville élevée sur trois niveaux, idéale pour un premier achat ou un investissement locatif.

Elle se compose : Au rez-de-chaussée : un garage avec coin buanderie ; Au 1er étage : deux chambres lumineuses et une salle d'eau. Au 2? étage : une cuisine et un séjour, formant un espace de vie convivial et agréable. À l'arrière de la maison, vous profiterez d'un jardin.

Maison offrant un beau potentiel d'aménagement selon vos envies.

Votre conseiller 2A IMMO : Amandine De Clercq Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 889 803 912 RCP 59 661 778

Surface : 85 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/02/2026

Consommation énergie primaire : 201 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Pontgibaud
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63230
Coordonnées : 45.835000, 2.853155
Total : 137 050€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 39 850€
Valeur du bien : 129 850€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.96€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8123€/an
Fourchette totale : 506€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 6069€ - 10872€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 717,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 144,82€
Coût de l'assurance :11 991,87€
Taxe foncière : 812,26€/an
Soit par mois : 67,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 676,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 784,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 850 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 750€ = 3750€
  • Isolation:3 900€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 40€/m² = 3400€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 8000€ (mise à jour des éléments, peinture, finitions, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 123 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 050 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 715 €
Revenus locatifs : +8 123 €
Charges déductibles : -45 715 €
Résultat foncier Année 1 : -37 593 €(Déficit de 37 593 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 193 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 865 €/an
Revenus locatifs : +8 123 €
Charges déductibles : -5 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 257 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16192.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 123 €45 720 €4 578 €-37 597 €21 400 €16 197 €16 197 €
28 285 €5 748 €4 456 €2 537 €--13 660 €
38 451 €5 622 €4 330 €2 829 €--10 830 €
48 620 €5 491 €4 199 €3 129 €--7 702 €
58 792 €5 356 €4 064 €3 436 €--4 266 €
68 968 €5 217 €3 925 €3 751 €--515 €
79 147 €5 073 €3 781 €4 075 €---
89 330 €4 923 €3 631 €4 407 €---
99 517 €4 769 €3 477 €4 748 €---
109 707 €4 609 €3 317 €5 098 €---
119 901 €4 444 €3 152 €5 457 €---
1210 099 €4 273 €2 982 €5 826 €---
1310 301 €4 097 €2 805 €6 205 €---
1410 507 €3 914 €2 622 €6 593 €---
1510 718 €3 725 €2 433 €6 993 €---
1610 932 €3 530 €2 238 €7 402 €---
1711 151 €3 327 €2 035 €7 823 €---
1811 374 €3 118 €1 826 €8 255 €---
1911 601 €2 902 €1 610 €8 699 €---
2011 833 €2 678 €1 386 €9 155 €---
2112 070 €2 447 €1 155 €9 623 €---
2212 311 €2 207 €915 €10 104 €---
2312 557 €1 960 €668 €10 598 €---
2412 809 €1 704 €412 €11 105 €---
2513 065 €1 439 €147 €11 626 €---
TOTAL260 170 €138 293 €66 145 €121 877 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 706 €-6 420 €+8 126 €
2+1 706 €0 €+1 706 €
3+1 706 €0 €+1 706 €
4+1 706 €0 €+1 706 €
5+1 706 €0 €+1 706 €
6+1 706 €0 €+1 706 €
7+1 706 €+1 068 €+638 €
8+1 706 €+1 322 €+384 €
9+1 706 €+1 424 €+282 €
10+1 706 €+1 529 €+177 €
11+1 706 €+1 637 €+69 €
12+1 706 €+1 748 €-42 €
13+1 706 €+1 861 €-155 €
14+1 706 €+1 978 €-272 €
15+1 706 €+2 098 €-392 €
16+1 706 €+2 221 €-515 €
17+1 706 €+2 347 €-641 €
18+1 706 €+2 477 €-771 €
19+1 706 €+2 610 €-904 €
20+1 706 €+2 746 €-1 040 €
21+1 706 €+2 887 €-1 181 €
22+1 706 €+3 031 €-1 325 €
23+1 706 €+3 179 €-1 473 €
24+1 706 €+3 331 €-1 625 €
25+1 706 €+3 488 €-1 782 €
Total+42 650 €+36 563 €+6 087 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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