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T3 plein pied calme avec jardin et parking

Bien expiré
VilleOrléans (45)
Surface86m²
Coût Total199 644€
Loyer Annuel11 630€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 139 800 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 625,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T3 calme avec terrasse – Idéal investissement locatif, à rafraîchir Description : Charmant appartement de plain-pied à rafraîchir, situé dans une petite copropriété de 3 lots.
Aucun couloir commun : chaque logement dispose de son entrée indépendante, offrant calme et intimité. Localisation : 📍 Rue Masse, Orléans – quartier recherché, stationnement facile dans la rue. Informations clés :

  • Surface Carrez : 84 m²
  • Taxe foncière : ~900 €
  • Charges de copropriété : ~80 €/mois
  • État général : à rafraîchir
  • Menuiseries : double vitrage
  • Chauffage & eau chaude : tout électrique
  • Extérieur : jardin au nord de 150m2 et terrasse privative
  • Stationnement : 1 place dans la cours extérieur privative
Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Coordonnées : 47.926560, 1.893560
Total : 199 644€
Prix d'acquisition : 139 800€
Travaux : 48 660€
Valeur du bien : 188 460€
Frais de notaire : 11 184€
Coût estimé : 11 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 969€/mois
Loyer annuel estimé : 11630€/an
Fourchette totale : 795€ - 1181€/mois
Fourchette annuelle : 9541€ - 14177€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 644€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :58,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 040,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 080,65€
Coût de l'assurance :17 468,85€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 969,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 195,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 660 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Eau chaude - Remplacement système:1 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 2000€ = 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 180€ = 5400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:660€
    Peinture murs: 20 m² × 33€ = 660€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 969 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 630 €/an
Calcul : 969 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 644 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 699 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 801 €
Revenus locatifs : +11 630 €
Charges déductibles : -57 801 €
Résultat foncier Année 1 : -46 171 €(Déficit de 46 171 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 771 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 141 €/an
Revenus locatifs : +11 630 €
Charges déductibles : -9 141 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 489 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24771.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 870 €(65% de 139 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 304 €/an
Calcul : 90 870 € × 3,636% = 3 304 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 630 €57 808 €6 589 €-46 178 €21 400 €24 778 €24 778 €
211 863 €8 971 €6 413 €2 891 €--21 886 €
312 100 €8 789 €6 230 €3 311 €--18 575 €
412 342 €8 601 €6 042 €3 741 €--14 834 €
512 589 €8 406 €5 847 €4 183 €--10 651 €
612 841 €8 204 €5 645 €4 637 €--6 014 €
713 097 €7 996 €5 437 €5 102 €--912 €
813 359 €7 780 €5 221 €5 579 €---
913 627 €7 557 €4 999 €6 069 €---
1013 899 €7 327 €4 768 €6 572 €---
1114 177 €7 089 €4 530 €7 088 €---
1214 461 €6 843 €4 284 €7 618 €---
1314 750 €6 588 €4 030 €8 161 €---
1415 045 €6 325 €3 766 €8 720 €---
1515 346 €6 053 €3 494 €9 293 €---
1615 653 €5 772 €3 213 €9 881 €---
1715 966 €5 481 €2 922 €10 485 €---
1816 285 €5 180 €2 621 €11 105 €---
1916 611 €4 869 €2 311 €11 741 €---
2016 943 €4 548 €1 989 €12 395 €---
2117 282 €4 215 €1 657 €13 066 €---
2217 627 €3 872 €1 313 €13 756 €---
2317 980 €3 516 €958 €14 463 €---
2418 339 €3 149 €590 €15 190 €---
2518 706 €2 769 €211 €15 937 €---
TOTAL372 516 €207 709 €95 081 €164 806 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 442 €-6 420 €+8 862 €
2+2 442 €0 €+2 442 €
3+2 442 €0 €+2 442 €
4+2 442 €0 €+2 442 €
5+2 442 €0 €+2 442 €
6+2 442 €0 €+2 442 €
7+2 442 €0 €+2 442 €
8+2 442 €+1 400 €+1 042 €
9+2 442 €+1 821 €+621 €
10+2 442 €+1 972 €+470 €
11+2 442 €+2 126 €+316 €
12+2 442 €+2 285 €+157 €
13+2 442 €+2 448 €-6 €
14+2 442 €+2 616 €-174 €
15+2 442 €+2 788 €-346 €
16+2 442 €+2 964 €-522 €
17+2 442 €+3 145 €-703 €
18+2 442 €+3 331 €-889 €
19+2 442 €+3 522 €-1 080 €
20+2 442 €+3 719 €-1 277 €
21+2 442 €+3 920 €-1 478 €
22+2 442 €+4 127 €-1 685 €
23+2 442 €+4 339 €-1 897 €
24+2 442 €+4 557 €-2 115 €
25+2 442 €+4 781 €-2 339 €
Total+61 050 €+49 442 €+11 608 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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