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Maison 3 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleSéglien (56)
Surface75m²
Coût Total96 300€
Loyer Annuel7 507€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 75 m²

MAISON A RENOVER Sur la route de PONTIVY, venez découvrir cette maison en pierre composée : Au rez-chaussée : d'une entrée, WC, pièce à vivre avec espace pour cuisine, autre pièce pouvant faire office de salon ou de chambre, une salle d'eau. A l'étage : palier desservant deux chambres et WC. Le tout complété d'une dépendance ainsi que d'un abri accolé à la maison. Terrain d'environ 520 m2 ; division parcellaire en cours... Si vous êtes intéressés, contactez-moi

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/01/2026

Consommation énergie primaire : 385 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 294 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 680 € et 3 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Séglien
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56160
Coordonnées : 48.108820, -3.197419
Total : 96 300€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 47 700€
Valeur du bien : 92 700€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7507€/an
Fourchette totale : 478€ - 819€/mois
Fourchette annuelle : 5732€ - 9833€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 504,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 477,53€
Coût de l'assurance :8 426,25€
Taxe foncière : 750,74€/an
Soit par mois : 62,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 566,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs, remplacement des carreaux et peinture
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 1.5/5 visible - murs en mauvais état et carreaux fissurés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 700 €(636 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:3 000€
    Isolation combles: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant réparation murs, remplacement carreaux, peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Séglien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 507 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 213 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 001 €
Revenus locatifs : +7 507 €
Charges déductibles : -52 001 €
Résultat foncier Année 1 : -44 494 €(Déficit de 44 494 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 094 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 301 €/an
Revenus locatifs : +7 507 €
Charges déductibles : -4 301 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23093.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 507 €52 004 €3 217 €-44 497 €21 400 €23 097 €23 097 €
27 658 €4 219 €3 131 €3 439 €--19 658 €
37 811 €4 130 €3 042 €3 681 €--15 977 €
47 967 €4 038 €2 951 €3 928 €--12 049 €
58 126 €3 944 €2 856 €4 183 €--7 866 €
68 289 €3 846 €2 758 €4 443 €--3 423 €
78 455 €3 744 €2 657 €4 710 €---
88 624 €3 639 €2 552 €4 984 €---
98 796 €3 531 €2 443 €5 265 €---
108 972 €3 419 €2 331 €5 553 €---
119 152 €3 303 €2 215 €5 849 €---
129 335 €3 183 €2 095 €6 152 €---
139 521 €3 059 €1 971 €6 463 €---
149 712 €2 930 €1 842 €6 781 €---
159 906 €2 797 €1 710 €7 108 €---
1610 104 €2 660 €1 572 €7 444 €---
1710 306 €2 518 €1 430 €7 788 €---
1810 512 €2 371 €1 283 €8 141 €---
1910 722 €2 219 €1 131 €8 503 €---
2010 937 €2 062 €974 €8 875 €---
2111 156 €1 899 €811 €9 256 €---
2211 379 €1 731 €643 €9 648 €---
2311 606 €1 557 €469 €10 049 €---
2411 838 €1 377 €289 €10 461 €---
2512 075 €1 191 €103 €10 884 €---
TOTAL240 465 €121 372 €46 478 €119 093 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €-6 420 €+7 997 €
2+1 577 €0 €+1 577 €
3+1 577 €0 €+1 577 €
4+1 577 €0 €+1 577 €
5+1 577 €0 €+1 577 €
6+1 577 €0 €+1 577 €
7+1 577 €+386 €+1 191 €
8+1 577 €+1 495 €+82 €
9+1 577 €+1 580 €-3 €
10+1 577 €+1 666 €-89 €
11+1 577 €+1 755 €-178 €
12+1 577 €+1 846 €-269 €
13+1 577 €+1 939 €-362 €
14+1 577 €+2 034 €-457 €
15+1 577 €+2 133 €-556 €
16+1 577 €+2 233 €-656 €
17+1 577 €+2 336 €-759 €
18+1 577 €+2 442 €-865 €
19+1 577 €+2 551 €-974 €
20+1 577 €+2 663 €-1 086 €
21+1 577 €+2 777 €-1 200 €
22+1 577 €+2 894 €-1 317 €
23+1 577 €+3 015 €-1 438 €
24+1 577 €+3 138 €-1 561 €
25+1 577 €+3 265 €-1 688 €
Total+39 425 €+35 728 €+3 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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