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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Laurent-de-Cerdans (66)
Surface170m²
Coût Total136 920€
Loyer Annuel15 169€
Rentabilité11.08%
Cashflow/mois+431€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 523,53 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Foncia vous propose cette belle bâtisse située dans le village de Saint Laurent de Cerdans, divisée en trois appartements. Donnant sur deux rues parallèles, elle possède donc deux entrées distinctes.

Coté Est, un appartement en R+1 à rénover avec un beau potentiel pour un gite, un commerce ou autre, d'environ 81m2.

Coté Ouest, un palier donne sur un appartement T2bis traversant d'environ 41m2, composé d'un séjour avec cuisine, une chambre, un coin nuit, une salle d'eau avec WC. A l'étage supérieur, un T3 traversant avec une belle vue, d'environ 48m2, composé d'un séjour avec cuisine, deux chambres, salle d'eau et WC. Ces deux appartements ont étés rénovés, double vitrage, électricité, plomberie, cuisines, salles d'eau, équipés de poêles, et pourront être loués rapidement après quelques finitions.

Possibilité d'un bon rapport locatif, une opportunité à saisir !

Laurent. COCHAIN Agent commercial

RSAC n°445345150 à PERPIGNAN FONCIA Perpignan 52 Boulevard Georges Clemenceau - 66000 Perpignan - CPI74012016000012160

Ville : Saint-Laurent-de-Cerdans
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66260
Total : 136 920€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 40 800€
Valeur du bien : 129 800€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 10.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1264€/mois
Loyer annuel estimé : 15169€/an
Fourchette totale : 938€ - 1703€/mois
Fourchette annuelle : 11259€ - 20436€/an
Rentabilité brute :11.08%
Fourchette de rentabilité :8.22% - 14.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 706,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 467,07€
Coût de l'assurance :11 638,20€
Taxe foncière : 1 516,86€/an
Soit par mois : 126,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 264,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :430,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des finitions et des équipements modernes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des finitions
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture et finitions
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture et finitions
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 800 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant équipements et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, et main d'œuvre)
  • Chambres:2 000€
    Peinture chambres: 5 chambres × 400€ = 2000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 1 salon × 800€ = 800€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Laurent-de-Cerdans (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 264 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 169 €/an
Calcul : 1 264 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 920 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 517 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 188 €
Revenus locatifs : +15 169 €
Charges déductibles : -47 188 €
Résultat foncier Année 1 : -32 019 €(Déficit de 32 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 619 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 388 €/an
Revenus locatifs : +15 169 €
Charges déductibles : -6 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 781 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10619.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 169 €47 192 €4 410 €-32 024 €21 400 €10 624 €10 624 €
215 472 €6 273 €4 291 €9 199 €--1 425 €
315 781 €6 150 €4 167 €9 632 €---
416 097 €6 023 €4 040 €10 075 €---
516 419 €5 891 €3 909 €10 528 €---
616 747 €5 755 €3 773 €10 992 €---
717 082 €5 615 €3 632 €11 468 €---
817 424 €5 470 €3 487 €11 954 €---
917 772 €5 320 €3 337 €12 453 €---
1018 128 €5 165 €3 183 €12 963 €---
1118 490 €5 005 €3 023 €13 485 €---
1218 860 €4 840 €2 857 €14 020 €---
1319 237 €4 669 €2 687 €14 568 €---
1419 622 €4 493 €2 510 €15 129 €---
1520 015 €4 311 €2 328 €15 704 €---
1620 415 €4 122 €2 140 €16 293 €---
1720 823 €3 928 €1 946 €16 895 €---
1821 240 €3 727 €1 745 €17 513 €---
1921 665 €3 520 €1 537 €18 145 €---
2022 098 €3 305 €1 323 €18 793 €---
2122 540 €3 084 €1 101 €19 456 €---
2222 991 €2 855 €873 €20 136 €---
2323 450 €2 619 €636 €20 832 €---
2423 919 €2 374 €392 €21 545 €---
2524 398 €2 122 €140 €22 276 €---
TOTAL485 855 €153 827 €63 467 €332 028 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 185 €-6 420 €+9 605 €
2+3 185 €0 €+3 185 €
3+3 185 €+2 462 €+723 €
4+3 185 €+3 022 €+163 €
5+3 185 €+3 158 €+27 €
6+3 185 €+3 298 €-113 €
7+3 185 €+3 440 €-255 €
8+3 185 €+3 586 €-401 €
9+3 185 €+3 736 €-551 €
10+3 185 €+3 889 €-704 €
11+3 185 €+4 046 €-861 €
12+3 185 €+4 206 €-1 021 €
13+3 185 €+4 370 €-1 185 €
14+3 185 €+4 539 €-1 354 €
15+3 185 €+4 711 €-1 526 €
16+3 185 €+4 888 €-1 703 €
17+3 185 €+5 069 €-1 884 €
18+3 185 €+5 254 €-2 069 €
19+3 185 €+5 443 €-2 258 €
20+3 185 €+5 638 €-2 453 €
21+3 185 €+5 837 €-2 652 €
22+3 185 €+6 041 €-2 856 €
23+3 185 €+6 250 €-3 065 €
24+3 185 €+6 463 €-3 278 €
25+3 185 €+6 683 €-3 498 €
Total+79 625 €+99 608 €+-19 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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