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Maison à vendre

VilleMailly-la-Ville (89)
Surface571
Coût Total763 960
Loyer Annuel49 566
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-230
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 348 000 €
Surface : 571 m²
Prix au m² : 609,46 €/m²
Chambres : 14
Pièces : 17
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 14 chambres, calme

Propriété de 517m² habitable secteur Mailly La Ville à 25 minutes d'Auxerre sur son jardin de 1020m² rapide d'entretien. Possibilité d'habitation avec cette grande surface, de restaurant ou hôtellerie. Le 18 em siècle vous tend les bras.. Le grand séjour salon de 92m² ainsi que les 14 chambres parentales de cette demeure (avec chacune une salle d'eau ou salle de bains privatives et wc) sauront accueillir amis, famille ou clients pour d'éventuels projets professionnels (hôtel, restaurant, chambres d'hôte, séminaire..) Au centre d'un village au calme avec quelques commerces à proximité, les 3 entrées indépendantes permettent de laisser place à son imagination, tout comme un grand appartement indépendant de 120m² habitable au 2em étage. Une deuxième maison à rénover à 2 pas d'ici de 80m² avec courette complète l'ensemble. Cheminée, cave voutée, parquet ancien au rendez-vous!

Ville : Mailly-la-Ville
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89270
Coordonnées : 47.593218, 3.687486
Total : 763 960
Prix d'acquisition : 348 000
Travaux : 388 120
Valeur du bien : 736 120
Frais de notaire : 27 840
Coût estimé : 27 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 571
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 4131€/mois
Loyer annuel estimé : 49566€/an
Fourchette totale : 3333€ - 5119€/mois
Fourchette annuelle : 39996€ - 61426€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 178,16 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :672 729
Prix d'achat :348 000
Décote à l'achat :-324 729 (-48.3%)
Marge achat-revente :-91 231€ (-13.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :763 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 730,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :216,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 947,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :355 333,21
Coût de l'assurance :64 936,60
Taxe foncière : 4 956,64€/an
Soit par mois : 413,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 130,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 360,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 571 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 571 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 71 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète (14 salles d'eau)
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 14 chambres
Quantité: 14 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres avec décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon complet (environ 92 m²)
Raison: État 3/5 - Salon sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant une mise à jour
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - Maison nécessitant une mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :388 120(680 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:52 360
    Isolation toiture/combles: 571 m² × 90€/m² = 51400€, Main d'œuvre: 960€
  • Chauffage:14 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:109 000
    Fenêtres double vitrage: 71 fenêtres × 1500€ = 106500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Cuisine:18 000
    Cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:171 000
    Rénovation complète salle de bain: 14 salles d'eau × 12000€ = 168000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:5 600
    Parquet flottant 70 m² total: 50€/m² × 70 = 3500€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salon:3 360
    Peinture salon: 92 m² × 30€/m² = 2760€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:2 800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 800€
  • Plomberie générale:12 000
    Mise aux normes plomberie: toute la maison × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mailly-la-Ville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 175 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 131 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 566 €/an
Calcul : 4 131 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 658 €/an
Base de calcul : Emprunt de 763 960 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 597 €/an
Calcul : 216 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 957 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 388 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 420 332
Revenus locatifs : +49 566
Charges déductibles : -420 332
Résultat foncier Année 1 : -370 766(Déficit de 370 766 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 349 366
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 212 €/an
Revenus locatifs : +49 566
Charges déductibles : -32 212
Résultat foncier Années 2+ : 17 354 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 349365.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 348 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 226 200(65% de 348 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 225 €/an
Calcul : 226 200 € × 3,636% = 8 225
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 566420 35624 682-370 79021 400 €349 390 €349 390 €
250 55831 56924 01518 988--330 402 €
351 56930 88023 32620 688--309 713 €
452 60030 16922 61422 432--287 281 €
553 65229 43321 87924 219--263 062 €
654 72528 67321 11926 052--237 010 €
755 82027 88820 33427 932--209 078 €
856 93627 07719 52329 859--179 219 €
958 07526 23918 68531 836--147 382 €
1059 23625 37317 81933 864--113 519 €
1160 42124 47816 92435 943--77 575 €
1261 63023 55415 99938 076---
1362 86222 59915 04440 264---
1464 11921 61214 05842 508---
1565 40220 59213 03844 810---
1666 71019 53911 98547 171---
1768 04418 45010 89649 594---
1869 40517 3269 77252 079---
1970 79316 1648 61054 629---
2072 20914 9647 41057 245---
2173 65313 7246 16959 929---
2275 12612 4424 88862 684---
2376 62911 1183 56465 510---
2478 1619 7502 19668 411---
2579 7248 33778371 387---
TOTAL1 587 627932 306355 333655 32121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 655 321
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 409 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 409-6 420+16 829
2+10 4090+10 409
3+10 4090+10 409
4+10 4090+10 409
5+10 4090+10 409
6+10 4090+10 409
7+10 4090+10 409
8+10 4090+10 409
9+10 4090+10 409
10+10 4090+10 409
11+10 4090+10 409
12+10 409+11 423-1 014
13+10 409+12 079-1 670
14+10 409+12 752-2 343
15+10 409+13 443-3 034
16+10 409+14 151-3 742
17+10 409+14 878-4 469
18+10 409+15 624-5 215
19+10 409+16 389-5 980
20+10 409+17 174-6 765
21+10 409+17 979-7 570
22+10 409+18 805-8 396
23+10 409+19 653-9 244
24+10 409+20 523-10 114
25+10 409+21 416-11 007
Total+260 225+219 869+40 356
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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