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Maison 10 pièces 232 m²

VilleVilleneuve-de-Berg (07)
Surface232
Coût Total247 860
Loyer Annuel23 375
Rentabilité9.43%
Cashflow/mois+453
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 159 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 685,34 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de Maître proche toutes commodités

Au cœur de Villeneuve, découvrez cette magnifique maison de Maître a restaurer. Avec ses 232m² habitable, elle offre des pièces aux grands volumes : Hall d'entrée, salon, salle à manger, cuisine, buanderie, 4 grandes chambres dont 1 suite parentale, un dressing, une salle de bain, 2 WC indépendants, terrasse, balcon, cour, puit, garage. Un local composé d'une entrée et deux pièces, idéal pour profession libérale ou a transformer en appartement. Elle possède également un puit et plusieurs caves. Proche toutes commodités, elle allie charme et espace avec un potentiel énorme. Une aubaine a saisir rapidement!

Cette annonce référence 322350 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier LAETITIA DUMAS (EI) immatriculé au RSAC de ROMANS-SUR-ISERE (26100) sous le numéro 52143098300028.

Prix du bien : 159 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/04/2022 Score DPE : 183 kWhEP/m²/an Score GES : 26 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2270.00 € et 3150.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 322350 Date de réalisation du diagnostic : 26/04/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 270 € et 3 150 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Villeneuve-de-Berg
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07170
Coordonnées : 44.557644, 4.502647
Total : 247 860
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 76 140
Valeur du bien : 235 140
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1948€/mois
Loyer annuel estimé : 23375€/an
Fourchette totale : 1480€ - 2564€/mois
Fourchette annuelle : 17758€ - 30768€/an
Rentabilité brute :9.43%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 12.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 210,53 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :512 843
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-353 843 (-69.0%)
Marge achat-revente :264 983€ (51.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 227,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 299,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 417,68
Coût de l'assurance :21 687,75
Taxe foncière : 2 337,45€/an
Soit par mois : 194,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 947,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 494,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :453,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 232 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 232 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 140(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 440
    Isolation toiture/combles: 232 m² × 70€/m² = 16240€, Main d'œuvre: 200€
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries - Fenêtres:17 400
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€ = 17400€
  • Cuisine:10 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10500€ = 10500€
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7500€ = 7500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€
  • Chambres - Peinture:3 200
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Salle à manger - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-de-Berg (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 340✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 948 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 375 €/an
Calcul : 1 948 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 860 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 868 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 337 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 665
Revenus locatifs : +23 375
Charges déductibles : -87 665
Résultat foncier Année 1 : -64 291(Déficit de 64 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 891
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 525 €/an
Revenus locatifs : +23 375
Charges déductibles : -11 525
Résultat foncier Années 2+ : 11 849 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42890.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 37587 6738 328-64 29921 400 €42 899 €42 899 €
223 84211 3128 10712 530--30 368 €
324 31911 0837 87813 236--17 133 €
424 80510 8467 64213 959--3 174 €
525 30110 6027 39714 700---
625 80710 3487 14315 459---
726 32410 0866 88116 237---
826 8509 8156 61017 035---
927 3879 5356 33017 852---
1027 9359 2456 04018 690---
1128 4938 9445 74019 549---
1229 0638 6345 42920 429---
1329 6458 3135 10821 332---
1430 2377 9804 77522 257---
1530 8427 6374 43223 206---
1631 4597 2814 07624 178---
1732 0886 9133 70825 175---
1832 7306 5323 32726 198---
1933 3856 1382 93327 246---
2034 0525 7312 52628 321---
2134 7335 3092 10429 424---
2235 4284 8731 66830 555---
2336 1374 4221 21731 714---
2436 8593 95675132 904---
2537 5963 47326834 124---
TOTAL748 693276 682120 418472 01121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 472 011
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 909-6 420+11 329
2+4 9090+4 909
3+4 9090+4 909
4+4 9090+4 909
5+4 909+3 458+1 451
6+4 909+4 638+271
7+4 909+4 871+38
8+4 909+5 110-201
9+4 909+5 356-447
10+4 909+5 607-698
11+4 909+5 865-956
12+4 909+6 129-1 220
13+4 909+6 400-1 491
14+4 909+6 677-1 768
15+4 909+6 962-2 053
16+4 909+7 253-2 344
17+4 909+7 553-2 644
18+4 909+7 859-2 950
19+4 909+8 174-3 265
20+4 909+8 496-3 587
21+4 909+8 827-3 918
22+4 909+9 166-4 257
23+4 909+9 514-4 605
24+4 909+9 871-4 962
25+4 909+10 237-5 328
Total+122 725+141 603+-18 878
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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