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Immeuble de 3 appartements

Bien expiré
VilleCusset (03)
Surface161
Coût Total211 604
Loyer Annuel17 558
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+209
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 800 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 812,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

IDEAL INVESTISSEUR TRANSAXIA BOURBON L'ARCHAMBAULT vous propose sur la commune de CUSSET, un immeuble composé de 3 logements loués actuellement : Au rdc : Un ancien bar avec un coin cuisine, un séjour, un wc avec lave mains, une chambre avec une douche et un lavabo et une cave en sous partie.Au 1 er ( A droite) : Une  entrée, un salon/sam avec un escalier pour rejoindre deux chambres, une cuisine, une salle d'eau/wc.Au 1 er (A gauche) : Une entrée, un séjour, une cuisine avec un escalier pour rejoindre deux chambres, un wc et une salle de bain.Le tout relié au tout à l'égout. Pour améliorer un confort de vie, des travaux seront nécessaires.A visiter rapidement.Contactez Pascal BOULIN  TRANSAXIA BOURBON L' ARCHAMBAULT 06 73 46 64 15 ou par mail : bourbonlarchambault@transaxia.fr (agent commercial inscrit au RSAC de Cusset  sous le n° 893465526) Sous Carte Professionnelle N°18012018000030239.  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.132424, 3.460274
Total : 211 604
Prix d'acquisition : 130 800
Travaux : 70 340
Valeur du bien : 201 140
Frais de notaire : 10 464
Coût estimé : 10 464
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1463€/mois
Loyer annuel estimé : 17558€/an
Fourchette totale : 1164€ - 1839€/mois
Fourchette annuelle : 13971€ - 22067€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 604
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 045,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 107,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 127,02
Coût de l'assurance :18 515,35
Taxe foncière : 1 755,83€/an
Soit par mois : 146,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 463,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 253,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 161 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 340(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:18 000
    Fenêtres double vitrage performant: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:22 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 900
    Revêtement sol: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cusset (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 558 €/an
Calcul : 1 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 061 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 604 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 897
Revenus locatifs : +17 558
Charges déductibles : -79 897
Résultat foncier Année 1 : -62 339(Déficit de 62 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 939
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 557 €/an
Revenus locatifs : +17 558
Charges déductibles : -9 557
Résultat foncier Années 2+ : 8 001 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40939.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 020(65% de 130 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 092 €/an
Calcul : 85 020 € × 3,636% = 3 092
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 55879 9047 068-62 34621 400 €40 946 €40 946 €
217 9099 3766 8808 533--32 413 €
318 2689 1816 6859 086--23 326 €
418 6338 9806 4849 653--13 674 €
519 0068 7726 27510 234--3 440 €
619 3868 5576 06010 829---
719 7738 3345 83711 440---
820 1698 1035 60712 066---
920 5727 8655 36912 707---
1020 9847 6195 12213 365---
1121 4037 3644 86714 040---
1221 8327 1004 60314 732---
1322 2686 8274 33115 441---
1422 7136 5454 04916 169---
1523 1686 2533 75716 915---
1623 6315 9513 45517 680---
1724 1045 6393 14318 465---
1824 5865 3162 82019 270---
1925 0784 9822 48620 095---
2025 5794 6372 14020 942---
2126 0914 2791 78321 811---
2226 6123 9101 41322 703---
2327 1453 5281 03123 617---
2427 6883 13263624 555---
2528 2412 72322725 518---
TOTAL562 397234 878102 127327 51921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 519
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 687-6 420+10 107
2+3 6870+3 687
3+3 6870+3 687
4+3 6870+3 687
5+3 6870+3 687
6+3 687+2 217+1 470
7+3 687+3 432+255
8+3 687+3 620+67
9+3 687+3 812-125
10+3 687+4 010-323
11+3 687+4 212-525
12+3 687+4 419-732
13+3 687+4 632-945
14+3 687+4 851-1 164
15+3 687+5 074-1 387
16+3 687+5 304-1 617
17+3 687+5 539-1 852
18+3 687+5 781-2 094
19+3 687+6 029-2 342
20+3 687+6 283-2 596
21+3 687+6 543-2 856
22+3 687+6 811-3 124
23+3 687+7 085-3 398
24+3 687+7 367-3 680
25+3 687+7 655-3 968
Total+92 175+98 256+-6 081
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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