Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMarseille 13e (13)
Surface82
Coût Total208 580
Loyer Annuel13 938
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-174
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 939,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 22 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Digicode, Interphone

Human immobilier Marseille 9e, Ronny Nataf vous présente,

Secteur Château Gombert / St Mitre, situé dans une résidence sécurisée "Les Prairies" et arborée nous vous présentons cet appartement 4 pièces de 82m² avec terrasse de 10m².

Au 4ème et dernier étage, orienté sud traversant, au calme absolu et sans vis-à-vis, il se compose d'une belle entrée, séjour de 22m² climatisé donnant sur l'extérieur de 10m², cuisine indépendante de 8m² avec accès loggia.

Côté nuit, bien indépendant du coin jour, vous retrouverez 3 chambres avec placards (10,40m², 10,70m² et 10,80m²), salle d'eau, WC séparé et dressing. Nombreux rangements et cave.

// Possibilité de Place de parking privative en SUS //

Vous souhaitez plus de renseignements et/ou organiser une visite, Contactez-nous.

Estimation offerte sous 48h Copropriété de 250 lots - dont 250 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1740.00 euros.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.343120, 5.420034
Total : 208 580
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 36 860
Valeur du bien : 195 860
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13938€/an
Fourchette totale : 907€ - 1487€/mois
Fourchette annuelle : 10887€ - 17845€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 353,85 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 016
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-34 016 (-17.6%)
Marge achat-revente :-15 564€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 021,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :52,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 074,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 008,55
Coût de l'assurance :15 643,50
Taxe foncière : 1 393,82€/an
Soit par mois : 116,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 145,00€/mois
Soit par an : 1 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 161,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 335,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 860(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 938 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 794 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 580 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 394 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 740 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 414
Revenus locatifs : +13 938
Charges déductibles : -47 414
Résultat foncier Année 1 : -33 476(Déficit de 33 476 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 076
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 554 €/an
Revenus locatifs : +13 938
Charges déductibles : -10 554
Résultat foncier Années 2+ : 3 384 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12075.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 93847 4216 801-33 48221 400 €12 082 €12 082 €
214 21710 3786 6183 839--8 243 €
314 50110 1886 4294 313--3 930 €
414 7919 9936 2334 798---
515 0879 7916 0315 296---
615 3899 5825 8235 807---
715 6979 3665 6076 330---
816 0119 1435 3846 867---
916 3318 9135 1537 418---
1016 6578 6754 9157 983---
1116 9918 4284 6698 562---
1217 3308 1744 4149 157---
1317 6777 9114 1519 766---
1418 0317 6393 88010 391---
1518 3917 3583 59911 033---
1618 7597 0683 30811 691---
1719 1346 7683 00812 366---
1819 5176 4582 69813 059---
1919 9076 1372 37813 770---
2020 3055 8062 04714 499---
2120 7115 4641 70415 248---
2221 1265 1101 35016 016---
2321 5484 74498516 804---
2421 9794 36760717 613---
2522 4193 97621618 443---
TOTAL446 444228 85898 009217 58721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 587
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 927-6 420+9 347
2+2 9270+2 927
3+2 9270+2 927
4+2 927+260+2 667
5+2 927+1 589+1 338
6+2 927+1 742+1 185
7+2 927+1 899+1 028
8+2 927+2 060+867
9+2 927+2 225+702
10+2 927+2 395+532
11+2 927+2 569+358
12+2 927+2 747+180
13+2 927+2 930-3
14+2 927+3 117-190
15+2 927+3 310-383
16+2 927+3 507-580
17+2 927+3 710-783
18+2 927+3 918-991
19+2 927+4 131-1 204
20+2 927+4 350-1 423
21+2 927+4 574-1 647
22+2 927+4 805-1 878
23+2 927+5 041-2 114
24+2 927+5 284-2 357
25+2 927+5 533-2 606
Total+73 175+65 276+7 899
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →