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EXCLUSIVITÉ SQUARE HABITAT ? YZEURES-SUR-CREUSE

VilleYzeures-sur-Creuse (37)
Surface135.4m²
Coût Total164 750€
Loyer Annuel9 715€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 135.4 m²
Prix au m² : 886,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Thomas vous propose en exclusivité chez Square Habitat cet immeuble d'environ 136 m², offrant un beau potentiel pour un projet professionnel et résidentiel. Situé à Yzeures-sur-Creuse, le bien se compose au rez-de-chaussée d'une entrée donnant accès à un local commercial d'environ 57 m², ainsi qu'à un dégagement. À l'étage, vous découvrirez un appartement de type 2 comprenant une cuisine, une salle à manger, un salon, une chambre ainsi qu'une salle d'eau avec WC. L'ensemble est complété par une cave située en partie sous l'immeuble. Grâce à sa configuration, ce bien peut convenir à différents projets, notamment pour une activité commerciale avec la possibilité de disposer d'un logement à l'étage. Pour obtenir davantage d'informations ou échanger sur votre projet, notre équipe est à votre disposition du lundi au samedi, de 8h à 19h. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292299.pdf

Ville : Yzeures-sur-Creuse
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37290
Coordonnées : 46.787098, 0.870820
Total : 164 750€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 35 150€
Valeur du bien : 155 150€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135.4m²
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.71€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9715€/an
Fourchette totale : 638€ - 1027€/mois
Fourchette annuelle : 7655€ - 12329€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :705,88 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 576 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :+24 424€ (+25.6%)
Marge achat-revente :-69 174€ (-72.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :65,90€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 872,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 151,69€
Coût de l'assurance :19 770,00€
Taxe foncière : 971,48€/an
Soit par mois : 80,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 484 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 135.4 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 2 salles à manger (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - mobilier usé nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 150 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 600€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 200€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:3 200€
    Rafraîchissement salle à manger: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yzeures-sur-Creuse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 715 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 750 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 791 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 263 €
Revenus locatifs : +9 715 €
Charges déductibles : -42 263 €
Résultat foncier Année 1 : -32 548 €(Déficit de 32 548 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 148 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 113 €/an
Revenus locatifs : +9 715 €
Charges déductibles : -7 113 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11147.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 715 €42 268 €5 356 €-32 553 €21 400 €11 153 €11 153 €
29 909 €6 973 €5 211 €2 936 €--8 217 €
310 107 €6 824 €5 062 €3 283 €--4 934 €
410 309 €6 670 €4 908 €3 639 €--1 295 €
510 516 €6 511 €4 749 €4 005 €---
610 726 €6 346 €4 584 €4 380 €---
710 940 €6 176 €4 414 €4 764 €---
811 159 €6 001 €4 238 €5 159 €---
911 382 €5 819 €4 057 €5 563 €---
1011 610 €5 631 €3 869 €5 979 €---
1111 842 €5 437 €3 675 €6 405 €---
1212 079 €5 237 €3 475 €6 842 €---
1312 321 €5 030 €3 267 €7 291 €---
1412 567 €4 816 €3 053 €7 751 €---
1512 818 €4 594 €2 832 €8 224 €---
1613 075 €4 366 €2 604 €8 709 €---
1713 336 €4 130 €2 367 €9 207 €---
1813 603 €3 886 €2 123 €9 718 €---
1913 875 €3 633 €1 871 €10 242 €---
2014 153 €3 373 €1 610 €10 780 €---
2114 436 €3 103 €1 341 €11 333 €---
2214 724 €2 825 €1 062 €11 900 €---
2315 019 €2 537 €775 €12 482 €---
2415 319 €2 240 €477 €13 080 €---
2515 626 €1 933 €170 €13 693 €---
TOTAL311 168 €156 359 €77 152 €154 810 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 040 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 040 €-6 420 €+8 460 €
2+2 040 €0 €+2 040 €
3+2 040 €0 €+2 040 €
4+2 040 €0 €+2 040 €
5+2 040 €+813 €+1 227 €
6+2 040 €+1 314 €+726 €
7+2 040 €+1 429 €+611 €
8+2 040 €+1 548 €+492 €
9+2 040 €+1 669 €+371 €
10+2 040 €+1 794 €+246 €
11+2 040 €+1 921 €+119 €
12+2 040 €+2 053 €-13 €
13+2 040 €+2 187 €-147 €
14+2 040 €+2 325 €-285 €
15+2 040 €+2 467 €-427 €
16+2 040 €+2 613 €-573 €
17+2 040 €+2 762 €-722 €
18+2 040 €+2 915 €-875 €
19+2 040 €+3 073 €-1 033 €
20+2 040 €+3 234 €-1 194 €
21+2 040 €+3 400 €-1 360 €
22+2 040 €+3 570 €-1 530 €
23+2 040 €+3 745 €-1 705 €
24+2 040 €+3 924 €-1 884 €
25+2 040 €+4 108 €-2 068 €
Total+51 000 €+46 443 €+4 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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