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Appartement 4 pièces 88 m²

Bien expiré
VilleBrumath (67)
Surface87m²
Coût Total184 730€
Loyer Annuel11 883€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 609,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au c?ur de Brumath, à proximité immédiate de lénsemble des commodités, découvrez cet appartement F4 à fort potentiel, situé au 3 € et dernier étage d?un immeuble calme et bien tenu, avec un seul logement par palier. D?une surface de 87,74 m² habitables (98,27 m² au sol), l?appartement se distingue par ses volumes généreux et sa belle luminosité. Le bien est équipé d?un chauffage électrique avec un accumulateur et des radiateurs. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant de nombreuses possibilités d?aménagement et de personnalisation, idéal pour un projet de résidence principale ou d?investissement. CERTAINES PHOTOS PRÉSENTENT UN HOMESTAGING VIRTUELLE Un garage et une cave complètent ce bien. Points forts : - Dernier étage - Un seul appartement par palier - Centre-ville - Beaux volumes - Fort potentiel - Garage + cave inclus Bien rare sur le secteur, à découvrir sans tarder.

Ville : Brumath
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67170
Coordonnées : 48.718260, 7.739434
Total : 184 730€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 33 530€
Valeur du bien : 173 530€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11883€/an
Fourchette totale : 798€ - 1229€/mois
Fourchette annuelle : 9575€ - 14747€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 968,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 747,27€
Coût de l'assurance :16 163,88€
Taxe foncière : 1 188,26€/an
Soit par mois : 99,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 990,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 192,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique avec accumulateur
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 530 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (pose comprise)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (fourniture et pose)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Brumath (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 883 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 730 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 066 €
Revenus locatifs : +11 883 €
Charges déductibles : -43 066 €
Résultat foncier Année 1 : -31 183 €(Déficit de 31 183 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 783 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 536 €/an
Revenus locatifs : +11 883 €
Charges déductibles : -9 536 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9783.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 883 €43 072 €6 207 €-31 189 €21 400 €9 789 €9 789 €
212 120 €9 377 €6 042 €2 743 €--7 046 €
312 363 €9 206 €5 872 €3 156 €--3 889 €
412 610 €9 030 €5 695 €3 580 €--310 €
512 862 €8 848 €5 513 €4 015 €---
613 119 €8 659 €5 324 €4 461 €---
713 382 €8 463 €5 129 €4 918 €---
813 649 €8 261 €4 927 €5 388 €---
913 922 €8 052 €4 718 €5 870 €---
1014 201 €7 836 €4 501 €6 365 €---
1114 485 €7 612 €4 278 €6 872 €---
1214 775 €7 381 €4 046 €7 394 €---
1315 070 €7 142 €3 807 €7 928 €---
1415 371 €6 894 €3 559 €8 478 €---
1515 679 €6 638 €3 303 €9 041 €---
1615 992 €6 373 €3 038 €9 620 €---
1716 312 €6 098 €2 763 €10 214 €---
1816 639 €5 815 €2 480 €10 824 €---
1916 971 €5 521 €2 186 €11 450 €---
2017 311 €5 217 €1 883 €12 093 €---
2117 657 €4 903 €1 568 €12 754 €---
2218 010 €4 578 €1 243 €13 432 €---
2318 370 €4 242 €907 €14 128 €---
2418 738 €3 894 €559 €14 843 €---
2519 112 €3 534 €200 €15 578 €---
TOTAL380 604 €206 648 €89 747 €173 956 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 956 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 495 €-6 420 €+8 915 €
2+2 495 €0 €+2 495 €
3+2 495 €0 €+2 495 €
4+2 495 €0 €+2 495 €
5+2 495 €+1 112 €+1 383 €
6+2 495 €+1 338 €+1 157 €
7+2 495 €+1 475 €+1 020 €
8+2 495 €+1 616 €+879 €
9+2 495 €+1 761 €+734 €
10+2 495 €+1 909 €+586 €
11+2 495 €+2 062 €+433 €
12+2 495 €+2 218 €+277 €
13+2 495 €+2 379 €+116 €
14+2 495 €+2 543 €-48 €
15+2 495 €+2 712 €-217 €
16+2 495 €+2 886 €-391 €
17+2 495 €+3 064 €-569 €
18+2 495 €+3 247 €-752 €
19+2 495 €+3 435 €-940 €
20+2 495 €+3 628 €-1 133 €
21+2 495 €+3 826 €-1 331 €
22+2 495 €+4 030 €-1 535 €
23+2 495 €+4 238 €-1 743 €
24+2 495 €+4 453 €-1 958 €
25+2 495 €+4 673 €-2 178 €
Total+62 375 €+52 187 €+10 188 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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