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Appartement à vendre

VilleMennetou-sur-Cher (41)
Surface110m²
Coût Total112 100€
Loyer Annuel8 571€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 454,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Salon (total 47 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 boxs de stationnement

Plongez dans l'atmosphère unique de Mennetou-sur-Cher, cité médiévale au charme authentique. En plein centre, cette maison de ville mitoyenne d'environ 110 m2 séduit par son potentiel et son caractère. Le rez-de-chaussée accueille une entrée, une salle de bains et une pièce avec arrivées et évacuations prévues pour une cuisine (21.5 m2). À l'étage, une très grande pièce de vie (47.5 m2) lumineuse crée une atmosphère chaleureuse, complétée par deux chambres confortables. Deux garages attenants ajoutent un atout pratique rare en centre-ville. À finir de rénover, ce logement offre la liberté de personnaliser chaque espace selon ses envies. Contactez vite votre conseiller immobilier de secteur Sébastien PONROY pour plus d'informations et venez découvrir ce bien au coeur de Mennetou-sur-Cher. Cette annonce vous est proposée par PONROY Sébastien - SARL - NoRSAC: 913784021, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de CHATEAUROUX Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Mennetou-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41320
Coordonnées : 47.317520, 1.862180
Total : 112 100€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 58 100€
Valeur du bien : 108 100€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8571€/an
Fourchette totale : 564€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 6769€ - 10853€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 580,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 139,97€
Coût de l'assurance :9 808,75€
Taxe foncière : 857,13€/an
Soit par mois : 71,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 651,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité conformes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine à finir de rénover, nécessite mise aux normes.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain à finir de rénover, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement recommandé.
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage conforme aux normes.
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires, mais amélioration possible.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires, mais amélioration possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 100 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 1 × 15000€ = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité). Main d'œuvre: 3000€.
  • Salle de bain:12 000€
    Salle de bain complète: 1 × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre: 2000€.
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€.
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€. Main d'œuvre incluse.
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 × 12000€ = 12000€. Main d'œuvre incluse.
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€. Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mennetou-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 571 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 968 €
Revenus locatifs : +8 571 €
Charges déductibles : -62 968 €
Résultat foncier Année 1 : -54 396 €(Déficit de 54 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 868 €/an
Revenus locatifs : +8 571 €
Charges déductibles : -4 868 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32996.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 571 €62 971 €3 622 €-54 400 €21 400 €33 000 €33 000 €
28 743 €4 773 €3 524 €3 969 €--29 031 €
38 918 €4 672 €3 423 €4 245 €--24 785 €
49 096 €4 568 €3 318 €4 528 €--20 257 €
59 278 €4 460 €3 210 €4 818 €--15 439 €
69 463 €4 348 €3 099 €5 115 €--10 324 €
79 653 €4 233 €2 984 €5 419 €--4 905 €
89 846 €4 114 €2 865 €5 732 €---
910 043 €3 991 €2 742 €6 051 €---
1010 243 €3 864 €2 615 €6 379 €---
1110 448 €3 733 €2 483 €6 716 €---
1210 657 €3 597 €2 348 €7 060 €---
1310 870 €3 457 €2 208 €7 413 €---
1411 088 €3 312 €2 063 €7 776 €---
1511 310 €3 163 €1 913 €8 147 €---
1611 536 €3 008 €1 759 €8 528 €---
1711 767 €2 848 €1 599 €8 918 €---
1812 002 €2 683 €1 434 €9 318 €---
1912 242 €2 513 €1 263 €9 729 €---
2012 487 €2 337 €1 087 €10 150 €---
2112 736 €2 155 €905 €10 582 €---
2212 991 €1 967 €717 €11 024 €---
2313 251 €1 772 €523 €11 479 €---
2413 516 €1 572 €322 €11 944 €---
2513 786 €1 364 €115 €12 422 €---
TOTAL274 540 €141 477 €52 140 €133 063 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 063 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 800 €-6 420 €+8 220 €
2+1 800 €0 €+1 800 €
3+1 800 €0 €+1 800 €
4+1 800 €0 €+1 800 €
5+1 800 €0 €+1 800 €
6+1 800 €0 €+1 800 €
7+1 800 €0 €+1 800 €
8+1 800 €+248 €+1 552 €
9+1 800 €+1 815 €-15 €
10+1 800 €+1 914 €-114 €
11+1 800 €+2 015 €-215 €
12+1 800 €+2 118 €-318 €
13+1 800 €+2 224 €-424 €
14+1 800 €+2 333 €-533 €
15+1 800 €+2 444 €-644 €
16+1 800 €+2 558 €-758 €
17+1 800 €+2 675 €-875 €
18+1 800 €+2 796 €-996 €
19+1 800 €+2 919 €-1 119 €
20+1 800 €+3 045 €-1 245 €
21+1 800 €+3 175 €-1 375 €
22+1 800 €+3 307 €-1 507 €
23+1 800 €+3 444 €-1 644 €
24+1 800 €+3 583 €-1 783 €
25+1 800 €+3 727 €-1 927 €
Total+45 000 €+39 919 €+5 081 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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