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Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface75m²
Coût Total261 820€
Loyer Annuel16 744€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 653,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Terrasse, Exposition sud-ouest, Gardien, Interphone, Pas de balcon

URGENT - RETOUR A LA VENTE SUITE A UN REFUS DE PRET !!

Dans résidence fermée avec gardien et parking collectif, Appartement 4 Pièces comprenant :

  • Hall d'entrée avec placard
  • 2 chambres donnant sur balcon/terrasse
  • Double séjour ( anciennement chambre + séjour ) donnant sur terrasse
  • Cuisine semi equipée avec loggia
  • salle de douche -Wc indépendant
  • Cave en sous -sol Appartement lumieux . foncier 1570 euros, Charges annuelles: 3100 euros Honoaires inclus à la charge du vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Coordonnées : 43.671119, 7.207610
Total : 261 820€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 46 900€
Valeur du bien : 245 900€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1395€/mois
Loyer annuel estimé : 16744€/an
Fourchette totale : 992€ - 1963€/mois
Fourchette annuelle : 11902€ - 23555€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 538,46 €/m²
Basé sur :225 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 385 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-66 385€ (-25.0%)
Marge achat-revente :3 565€ (1.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 282,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :76,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 359,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 025,21€
Coût de l'assurance :22 909,25€
Taxe foncière : 1 570,00€/an
Soit par mois : 130,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 258,33€/mois
Soit par an : 3 099,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 395,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 748,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-353,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - espace de vie nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 900 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 000€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 744 €/an
Calcul : 1 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 820 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 916 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 570 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 100 €/an
Calcul : 258 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 015 €
Revenus locatifs : +16 744 €
Charges déductibles : -61 015 €
Résultat foncier Année 1 : -44 271 €(Déficit de 44 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 871 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 115 €/an
Revenus locatifs : +16 744 €
Charges déductibles : -14 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 629 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22871.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 744 €61 023 €8 537 €-44 279 €21 400 €22 879 €22 879 €
217 079 €13 894 €8 307 €3 185 €--19 694 €
317 420 €13 656 €8 070 €3 764 €--15 930 €
417 769 €13 411 €7 824 €4 358 €--11 572 €
518 124 €13 157 €7 571 €4 967 €--6 605 €
618 487 €12 895 €7 309 €5 592 €--1 013 €
718 856 €12 624 €7 038 €6 232 €---
819 234 €12 344 €6 758 €6 889 €---
919 618 €12 055 €6 469 €7 563 €---
1020 011 €11 756 €6 170 €8 255 €---
1120 411 €11 447 €5 860 €8 964 €---
1220 819 €11 127 €5 541 €9 692 €---
1321 235 €10 797 €5 211 €10 438 €---
1421 660 €10 456 €4 870 €11 204 €---
1522 093 €10 104 €4 517 €11 990 €---
1622 535 €9 739 €4 153 €12 796 €---
1722 986 €9 363 €3 776 €13 623 €---
1823 446 €8 973 €3 387 €14 472 €---
1923 914 €8 571 €2 985 €15 343 €---
2024 393 €8 155 €2 569 €16 237 €---
2124 881 €7 726 €2 139 €17 155 €---
2225 378 €7 282 €1 695 €18 097 €---
2325 886 €6 823 €1 236 €19 063 €---
2426 403 €6 348 €762 €20 055 €---
2526 932 €5 858 €272 €21 074 €---
TOTAL536 313 €309 583 €123 025 €226 729 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 729 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 516 €-6 420 €+9 936 €
2+3 516 €0 €+3 516 €
3+3 516 €0 €+3 516 €
4+3 516 €0 €+3 516 €
5+3 516 €0 €+3 516 €
6+3 516 €0 €+3 516 €
7+3 516 €+1 566 €+1 950 €
8+3 516 €+2 067 €+1 449 €
9+3 516 €+2 269 €+1 247 €
10+3 516 €+2 476 €+1 040 €
11+3 516 €+2 689 €+827 €
12+3 516 €+2 907 €+609 €
13+3 516 €+3 131 €+385 €
14+3 516 €+3 361 €+155 €
15+3 516 €+3 597 €-81 €
16+3 516 €+3 839 €-323 €
17+3 516 €+4 087 €-571 €
18+3 516 €+4 342 €-826 €
19+3 516 €+4 603 €-1 087 €
20+3 516 €+4 871 €-1 355 €
21+3 516 €+5 147 €-1 631 €
22+3 516 €+5 429 €-1 913 €
23+3 516 €+5 719 €-2 203 €
24+3 516 €+6 017 €-2 501 €
25+3 516 €+6 322 €-2 806 €
Total+87 900 €+68 019 €+19 881 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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