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Maison 10 pièces 220 m²

VilleSexcles (19)
Surface220m²
Coût Total265 868€
Loyer Annuel20 652€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 600 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 770,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 220 m²

À VENDRE Maison en pierre avec beau potentiel

Charmante maison en pierre à rénover, située au calme, dans un cadre naturel agréable. Dépendance habitable sur place, idéale pour vivre pendant les travaux. Possibilité d'acquérir jusqu'à 1 hectare de terrain supplémentaire.

Un bien à fort potentiel, à découvrir rapidement !

Surface : 220 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/07/2021

Consommation énergie primaire : 272 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 230 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2000 (abonnements compris)

Ville : Sexcles
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19430
Coordonnées : 45.047146, 2.006627
Total : 265 868€
Prix d'acquisition : 169 600€
Travaux : 82 700€
Valeur du bien : 252 300€
Frais de notaire : 13 568€
Coût estimé : 13 568€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1721€/mois
Loyer annuel estimé : 20652€/an
Fourchette totale : 1352€ - 2191€/mois
Fourchette annuelle : 16222€ - 26291€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :839,81 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 758 €
Prix d'achat :169 600 €
Décote à l'achat :-15 158€ (-8.2%)
Marge achat-revente :-81 110€ (-43.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 868€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 333,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :77,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 411,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 287,41€
Coût de l'assurance :23 263,45€
Taxe foncière : 2 065,18€/an
Soit par mois : 172,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 720,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 583,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :137,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 220 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 700 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 000€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 50€/m² = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 800€ = 21600€, Main d'œuvre: 2400€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement salon: 6000€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant 64 m²: 60€/m² × 64 = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture 64 m²: 40€/m² × 64 = 2560€, Main d'œuvre: 640€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salle à manger 15 m²: 40€/m² × 15 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sexcles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 652 €/an
Calcul : 1 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 242 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 868 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 931 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 937 €
Revenus locatifs : +20 652 €
Charges déductibles : -94 937 €
Résultat foncier Année 1 : -74 285 €(Déficit de 74 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 885 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 237 €/an
Revenus locatifs : +20 652 €
Charges déductibles : -12 237 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 415 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52885.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 240 €(65% de 169 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 009 €/an
Calcul : 110 240 € × 3,636% = 4 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 652 €94 946 €9 250 €-74 294 €21 400 €52 894 €52 894 €
221 065 €12 004 €9 009 €9 061 €--43 834 €
321 486 €11 754 €8 758 €9 732 €--34 102 €
421 916 €11 495 €8 499 €10 421 €--23 680 €
522 354 €11 226 €8 230 €11 128 €--12 552 €
622 801 €10 948 €7 952 €11 853 €--699 €
723 257 €10 660 €7 664 €12 597 €---
823 722 €10 361 €7 366 €13 361 €---
924 197 €10 052 €7 057 €14 145 €---
1024 681 €9 732 €6 736 €14 949 €---
1125 174 €9 401 €6 405 €15 774 €---
1225 678 €9 057 €6 061 €16 621 €---
1326 191 €8 701 €5 706 €17 490 €---
1426 715 €8 333 €5 337 €18 382 €---
1527 250 €7 951 €4 955 €19 298 €---
1627 795 €7 556 €4 560 €20 239 €---
1728 350 €7 146 €4 151 €21 204 €---
1828 917 €6 722 €3 726 €22 195 €---
1929 496 €6 283 €3 287 €23 213 €---
2030 086 €5 828 €2 832 €24 258 €---
2130 687 €5 357 €2 361 €25 331 €---
2231 301 €4 868 €1 873 €26 433 €---
2331 927 €4 363 €1 367 €27 564 €---
2432 566 €3 839 €843 €28 727 €---
2533 217 €3 297 €301 €29 920 €---
TOTAL661 483 €291 880 €134 287 €369 602 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 602 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 337 €-6 420 €+10 757 €
2+4 337 €0 €+4 337 €
3+4 337 €0 €+4 337 €
4+4 337 €0 €+4 337 €
5+4 337 €0 €+4 337 €
6+4 337 €0 €+4 337 €
7+4 337 €+3 570 €+767 €
8+4 337 €+4 008 €+329 €
9+4 337 €+4 243 €+94 €
10+4 337 €+4 485 €-148 €
11+4 337 €+4 732 €-395 €
12+4 337 €+4 986 €-649 €
13+4 337 €+5 247 €-910 €
14+4 337 €+5 515 €-1 178 €
15+4 337 €+5 790 €-1 453 €
16+4 337 €+6 072 €-1 735 €
17+4 337 €+6 361 €-2 024 €
18+4 337 €+6 659 €-2 322 €
19+4 337 €+6 964 €-2 627 €
20+4 337 €+7 277 €-2 940 €
21+4 337 €+7 599 €-3 262 €
22+4 337 €+7 930 €-3 593 €
23+4 337 €+8 269 €-3 932 €
24+4 337 €+8 618 €-4 281 €
25+4 337 €+8 976 €-4 639 €
Total+108 425 €+110 881 €+-2 456 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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