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Appartement à vendre

VilleMontargis (45)
Surface65.27m²
Coût Total154 100€
Loyer Annuel7 719€
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-420€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 65.27 m²
Prix au m² : 1 608,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Salon (total 21 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Terrasse, Belle vue, Non meublé

Idéal investisseur ! Appartement Vendu Loué avec une locataire depuis 2007 et un loyer de 650 eurosuros + 116 eurosde charges /mois. Appartement au rez-de-chaussée situé à Montargis avec une vue imprenable sur le canal. Ce logement d'environ 65 m² offre une belle terrasse donnant sur le canal, une entrée, salon séjour, cuisine, buanderie, 2 chambres, salle de bain, WC Garage permettant de mettre à l'abri votre véhicule !

Ce bien est soumis sous le statut de copropriété Copropriété sans procédure Charges annuelles: 2 200 euros / an (eau froide, eau chaude, chauffage compris) dont 1400 euros récupérable.

Pour tous renseignements complémentaires, contacter votre interlocutrice privilégiée, Nathalie DEMARET, Gérante Pour consulter les informations sur les risques potentiels, veuillez visiter le site Géorisques :

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2024 : entre 820.00 et 1160.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Cimm Immobilier MONTARGIS : Gérante - Nathalie DEMARET Carte T 4502 2018 000 026 826

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 48.000459, 2.734940
Total : 154 100€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 145 700€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.27m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 12.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7719€/an
Fourchette totale : 521€ - 795€/mois
Fourchette annuelle : 6246€ - 9539€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 353,29 €/m²
Basé sur :176 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 329 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :+16 671€ (+18.9%)
Marge achat-revente :-65 771€ (-74.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :61,64€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 815,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 164,34€
Coût de l'assurance :18 492,00€
Taxe foncière : 771,88€/an
Soit par mois : 64,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 643,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 063,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-420,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 65.27 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(624 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2800€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant peinture, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 719 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 100 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 772 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 416 €
Revenus locatifs : +7 719 €
Charges déductibles : -49 416 €
Résultat foncier Année 1 : -41 697 €(Déficit de 41 697 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 297 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 716 €/an
Revenus locatifs : +7 719 €
Charges déductibles : -8 716 €
Résultat foncier Années 2+ : -997 €/an(Déficit de 997 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20297.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 719 €49 421 €5 009 €-41 702 €21 400 €20 302 €20 302 €
27 873 €8 586 €4 874 €-713 €713 €-20 302 €
38 031 €8 446 €4 735 €-416 €416 €-20 302 €
48 191 €8 302 €4 591 €-111 €111 €-20 302 €
58 355 €8 153 €4 442 €202 €--20 100 €
68 522 €7 999 €4 288 €523 €--19 577 €
78 693 €7 840 €4 129 €852 €--18 725 €
88 866 €7 676 €3 964 €1 191 €--17 534 €
99 044 €7 506 €3 794 €1 538 €--15 996 €
109 225 €7 330 €3 619 €1 894 €--14 102 €
119 409 €7 149 €3 437 €2 260 €--11 842 €
129 597 €6 961 €3 250 €2 636 €---
139 789 €6 768 €3 056 €3 022 €---
149 985 €6 568 €2 856 €3 418 €---
1510 185 €6 361 €2 649 €3 824 €---
1610 388 €6 147 €2 435 €4 242 €---
1710 596 €5 926 €2 214 €4 670 €---
1810 808 €5 698 €1 986 €5 111 €---
1911 024 €5 462 €1 750 €5 563 €---
2011 245 €5 218 €1 506 €6 027 €---
2111 470 €4 966 €1 254 €6 504 €---
2211 699 €4 705 €994 €6 994 €---
2311 933 €4 436 €725 €7 497 €---
2412 172 €4 158 €447 €8 014 €---
2512 415 €3 871 €159 €8 544 €---
TOTAL247 235 €205 652 €72 164 €41 583 €22 639 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 792 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 621 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 621 €-6 420 €+8 041 €
2+1 621 €-214 €+1 835 €
3+1 621 €-125 €+1 746 €
4+1 621 €-33 €+1 654 €
5+1 621 €0 €+1 621 €
6+1 621 €0 €+1 621 €
7+1 621 €0 €+1 621 €
8+1 621 €0 €+1 621 €
9+1 621 €0 €+1 621 €
10+1 621 €0 €+1 621 €
11+1 621 €0 €+1 621 €
12+1 621 €+791 €+830 €
13+1 621 €+906 €+715 €
14+1 621 €+1 025 €+596 €
15+1 621 €+1 147 €+474 €
16+1 621 €+1 272 €+349 €
17+1 621 €+1 401 €+220 €
18+1 621 €+1 533 €+88 €
19+1 621 €+1 669 €-48 €
20+1 621 €+1 808 €-187 €
21+1 621 €+1 951 €-330 €
22+1 621 €+2 098 €-477 €
23+1 621 €+2 249 €-628 €
24+1 621 €+2 404 €-783 €
25+1 621 €+2 563 €-942 €
Total+40 525 €+16 028 €+24 497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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